إشكالية تحيين الرسوم العقارية

 

 

مقدمــــة

         لا أحد منا يجادل أن نظام التحفيظ العقاري أحد أهم الآليات التي جاء بها المشرع من أجل وضع حد للمشاكل و النزاعات التي  يتخبط  فيها العقار غير المحفظ،  و ذلك من أجل توفير استقرار مادي و قانوني له كي يقوم بأدواره التنموية و الاستثمارية، هذا الاستقرار الذي لا يتحقق فقط بإدخال العقار إلى نظام التحفيظ  و إنما ضرورة أن يكون الرسم العقاري يعكس بشكل دائم وضعية العقار.

           فنظام التحفيظ العقاري أصبح وعاءًا لحماية الحقوق التي من شأنها أن تترتب على العقارات المحفظة، غير أن هذه الحماية لن تكون في حدها الأقصى إلا عن طريق التطابق بين محتويات الرسوم العقارية و بين الواقع المادي و القانوني للعقارات، التطابق يقتضي التحيين اليومي و المستمر لمختلف التصرفات و الوقائع التي تطرأ على الرسوم العقاري.

      و قد حرص المشرع على عملية التحيين من خلال وجوب إخضاع العقارات المحفظة التي أسس لها رسم عقاري لإجراءَات التقييد و التشطيب، و يصبح إشهار كل التصرفات القانونية و المادية المتعلقة بهذه العقارات أو بملاكها و كذا تغيير أو إبطال أو انقضاء ذلك أمرا ضروريا، بحيث يصبح الحق الذي تم تقييده موجودا و ثابتا، أما الحق الذي لم يقع تقييده فيظل مؤرجحا  بين الوجود و العدم إلى أن يتم تقييده ليصبح قابلا للاحتجاج به في مواجهة الكافة.

وعرفت مسألة تحديد مفهوم تحيين الرسوم العقارية تنوعا من حيث المبني والمعني، فإذا كان البعض يعتبرها تعديلا ماديا، فإن البعض الأخر اعتبرها عملية مطابقة بين الوقع والقانون.

وعلى مستوى التشريع عملت بعض التشريعات ( تونس مثلا)، على وضع تعريفات واضحة ، في حين لم يتطرق المشرع المغربي صراحة لهذه المسألة سواء من حيث التعريف والتنظيم. 

      و يقصد  بتحيين الرسوم العقارية  تلك العملية التي تروم التطابق المستمر و الآني بين الرسوم العقارية و واقعها المادي و القانوني، سواء كان هذا التطابق إيجابي '' التقييد '' أو سلبي '' التشطيب ''،خاصة و أن المشرع المغربي يعتبر بأن ضمان الحقوق و التكاليف العقارية ولو بين الأطراف لا يتم إلا عن طريق التقييد بالسجل العقاري، و كذا تقييد كافة التقييدات التي طرأت على هاته الحقوق.

و قد عمل المشرع المغربي على تنظيم هذه المقتضيات في مجموعة من النصوص لعل أهمها ما ورد في القسم الثاني من ظهير 12 غشت 1913 ـ المتعلق بتحفيظ العقارات المعدل و المتمم بقانون 14.07ـ المتعلق بإشهار الحقوق العينية العقارية المترتبة على العقارات المحفظة و تقييدها بالرسم العقاري انطلاقا من الفصل 65 و إلى غاية الفصل103، إضافة إلى نصوص أخرى في مدونة الحقوق العينية قانون رقم 39.08 ( الفصل الثاني). و غيرهم من النصوص الأخرى ذات الارتباط بموضوع التحيين.

      لذلك فإن مختلف الحقوق العينية الأصلية و التبعية التي تكون موضوع انتقالات بين الأحياء بعوض أو بغير عوض و كذلك التي تتم بفعل الوفاة، و مختلف التغييرات المتعلقة سواء بأهلية المالك أو جنسيته، و كل التغييرات المادية مهما كان سببها إ فإنها يجب أن تضمن بالرسم العقاري الموضوع الملك الذي وقع تحفيظه. و في نفس السياق عندما يتعلق الأمر بانقضاء هذه الحقوق أو إسقاطها أو إلغائها فإنها تستوجب هي الأخرى تحيين الرسوم موضوع هذه العمليات.

     و إن كان الأمر يبدوا بسيطا مادام أنه يقتضي تحيين الرسوم العقارية بجعل الرسم العقاري يطابق واقع العقار مما يجعل نظام التحفيظ يحقق الأهداف التي جاء من أجلها فإن الواقع العملي ينم عن انتشار ظاهرة عدم التحيين، حيث كشفت المعلومات و المعطيات حول السجل العقاري أن نسبة  تتراوح ما بين 30 و 40% من الرسوم غير محينة  ولا تعكس الوضعية الحقيقية للعقار، خاصة في ظل تزايد الرسوم العقارية بشكل يومي.

    و هذا ما يؤكد على أن  أهمية موضوعنا تتجلى في عدة نواحي، فمن الناحية النظرية، تبرز في أن دراسة مختلف النصوص القانونية المنظمة  لتحيين الرسوم العقارية يكشف و بشكل جلي عن الاشكالات التي يتعين إيجاد حل لها، أما عمليا فتبرز فيما لظاهرة عدم التحيين من انعكاس سلبي على تداول العقار مما يؤدي إلى انحراف نظام التحفيظ عن الهدف منه.

بناءًا على ما سبق، فإن الإشكالية التي ستتم معالجتها هي أزمة تحيين الرسوم العقارية، ويمكن طرح هذه الإشكالية من خلال سؤال محوري يتجلى في إلى أي حد ساهمت مختلف العوامل القانونية و الواقعية في خلق و تكريس ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية؟

   وهذه الإشكالية تتفرع عنها مجموعة من التساؤلات الفرعية من قبيل:

 ما أهم العوامل القانونية المساهمة في خلق ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية؟

 وما أهم الأسباب الواقعية أو العملية التي تساهم في تكريس ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية؟

 وما أهم الأثار والنتائج المترتبة عن عدم تحيين الرسوم العقارية؟

 وما سبل معالجة هذه الظاهرة والتخفيف من حدتها؟ 

و من أجل مناقشة هذه الإشكالية نقترح التصميم الآتي: 

 المبحث الأول: تشخيص ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية

 المبحث الثاني: اثار عدم تحيين الرسوم العقارية وسبل معالجتها

المبحث الأول: تشخيص واقع ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية

         إذا كان ظهير التحفيظ العقاري جاء بهدف تحقيق عدة غايات تأتي في مقدمتها تقوية ضمانات حماية الملكية العقارية بالشكل الذي يخول للعقار لعب أدواره التنموية، فإن هذا لن يتحقق فقط بإدخال العقار إلى نظام العقارات المحفظة و إنما يفرض ضرورة المطابقة اليومية لمختلف العمليات التي تطرأ على العقارات المحفظة عن طريق تحيين الرسوم العقارية من الناحيتين القانونية  والمادية. إلا أن تشخيص الواقع العقاري بالمغرب ينم عن استفحال ظاهرة عدم التحيين لأسباب منها ما يرتبط بقصور و هشاشة المنظومة القانونية العقارية من جهة( المطلب الأول) و منها ما يرتبط بأسباب واقعية عملية من جهة أخرى (المطلب الثاني).

             المطلب الأول: الأسباب القانونية لعدم تحيين الرسوم العقارية

    إن تشخيص ظاهرة عدم التحيين داخل المنظومة العقارية تفرض علينا مناقشة مظاهر القصور التي تشوب القوانين العقارية العامة( الفقرة الأولى) ثم الحديث عن تلك التي تشوب القوانين العقارية الخاصة (الفقرة الثانية)

             الفقرة الأولى: القوانين العقارية العامة

    لا أحد منا يجادل أن أهم ركيزتين أساسيتين في نظام التحفيظ العقاري هما ظهير التحفيظ العقاري 14.07 و قانون 39.08 بمثابة مدونة الحقوق العينية، مما يتعين علينا تسليط الضوء على أهم نقط الضعف في كل واحد منهما لمعرفة مدى مساهمتهما في استفحال ظاهرة عدم التحيين.

         أولا    : مظاهر قصور ظهير التحفيظ العقاري

       غني عن البيان أن ظهير التحفيظ العقاري يقوم على مجموعة من المبادئ المترسخة و التي تشكل الحجر الأساس لنظام التقييدات في مجال العقارات، إلا أن هذه المبادئ تلعب دورا كبيرا في ظاهرة عدم التحيين و هذا ما سنعمل على توضيحه.

      أ: دور الأثر الإنشائي في عدم التحيين

     كما هو معلوم أن التحيين في المادة العقارية يتحقق أساسا بواقعة التقييد في الرسوم العقارية و ذلك ليعكس الرسم العقاري الوضعية المادية و القانونية للعقار و كذا الحقوق العينية و الاتفاقات المتعلقة به بغية حماية و تحصين هذه الحقوق .

     و قد نظم المشرع نظام التقييدات في الباب الأول من القسم الثاني من ظ.ت.ع، و بالعودة إلى الفصل 67  من الظهير المذكور نجد أن المشرع ربط إنتاج الأفعال الإرادية و التصرفات التعاقدية لأثرها بضرورة تقييدها بالرسم العقاري سواء المؤسسة أو الناقلة أو المقرة أو المسقطة للحق العيني.

     كما عمل المشرع في الفصل 65  على تعداد العمليات التي تخضع لعملية التحيين عن طريق تقييدها بالرسوم العقارية. غير أن هذا التعداد لم يجنب السلبيات القانونية التي ترتبط بهذه العمليات و التي تفضي إلى عدم تحيين الرسوم العقارية فضلا عن غموض الوضع لمجموعة من العمليات التي تجعل الأمر في منأى عن التطابق بين الرسم العقاري و واقعه.

     و لعل أهم الإشكالات التي تطرح في هذا الصدد، تتمحور أساسا حول مدى قابلية عقود البيع المحملة بشروط و التزامات للتقييد، كما يطرح نفس الإشكال بالنسبة للوعد بالبيع إضافة إلى تقييد المقررات القضائية.

     فبالعودة إلى الفصل 65 من ظ.ت.ع يتضح أن أي عقد بيع وارد على عقار محفظ لا ينقل الملكية من البائع إلى المشتري و لا أثر له في مواجهة الغير ما لم يقيد بالرسم العقاري. و هو ما دفع أحد الفقهاء إلى قول:'' ما دامت العقود و الاتفاقات تشكل أهم وسيلة لتداول و انتقال الأموال فيما بين الأفراد، فإن تجريد عقد من آثاره يعتبر في نظرنا بمثابة عدم انعقاده كما هو حال إبرام بيع على عقار محفظ دون تقييده على الرسم العقاري ''. 

     و محاولة لإيجاد حل للإشكال المتعلق بتقييد عقد البيع المحمل بشروط و التزامات، نجد أن اتجاه فقهي يتزعمه "الاستاذ محمد خيري" والذي  يرى بوجوب تقييد كل العقود المتعلقة بحق عيني عقاري حتى ولو كانت مقترنة بشرط فاسخ، لأن في هذا التقييد ثبوت لملكية المشتري و اعلان للغير بأن تصرفاتهم مع المشتري محتملة البقاء أو الزوال تبعا لتحقق الشرط أو تخلفه. وهو نفس الأمر بخصوص البيع المعلق على شرط واقف بحيث إذا تحقق الشرط اعتبر المشتري مالك للعقار من وقت العقد، و يتخذ التقييد في هذه الحالة شكل إجراء تحفظي.

     بينما يرى إتجاه آخر يتزعمه " بدر الدين دينية"  أن هذا الصنف من العقود مرفوض تسجيله من الوجهة القانونية و ذلك لأن مضمون الفصل 65 يتعارض مع الشروط المعطلة. و السبب هو أن انتقال الملكية و الحقوق العينية بالشرط الواقف لا يخول حق الملكية بتاتا مادام هذا الشرط قائما و هذا هو وجه التعارض.

    غير أن الواقع العملي، نجد أن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية تستقبل يوميا عقودا محملة بشروط و مع ذلك تقوم بتقييدها بالسجلات العقارية دون أن تجد حرجا في ذلك، من هذه العقود نجد عقد البيع لقطعة أرضية مجهزة من طرف شركة العمران تتضمن شرط البناء داخل أجل سنة و هو ما يبرز مدى تأثير الظروف الإقتصادية على القاعدة القانونية و تليينها خدمة للتنمية الإقتصادية التي تعود بالنفع على المصلة العامة .

     أما فيما يخص الإشكال المتعلق بمدى قابلية الوعد ببيع عقار محفظ للتقييد بالرسم العقاري، فنجد أن الفقيه بول ديكرو يرى امكانية تقييده تقييدا تحفظيا بالتراضي و ذلك حفاظا على حقوق الموعود له خلال المدة التي يثبت فيها حق الخيار، و أن الفصل 69 من ظ.ت.ع يوجب تقييد الوعد بالبيع باعتباره أن ذلك أحفظ لحق الموعود له من أن يعمد على تقييده إحتياطيا، غير أن الراجح فقها و قضاءًا يكرس عكس ذلك ويرى أن الفصل 69 لا يجيز تقييد الوعد بالبيع إلى تبعا لتقييد الحق الأصلي و هو ما أكده المجلس الأعلى ( محكمة النقض) في عدة قرارات حيث جاء في أحدها: '' ... على المدعوا عليه إتمام البيع المتعلق بنصف الدار المشار إليها أعلاه، و ذلك بتحرير عقد نهائي قصد تقييده بالرسم العقاري.''   و عليه فعدم حسم المشرع في مثل هذه الحالات يؤدي إلى عدم مطابقة الرسم العقاري لواقعه و منه تكريس أزمة تحيين الرسوم العقارية.

      أما فيما يخص إشكالية تقييد المقررات القضائية، فقد جاء الفصل 65 صريحا حين نص على تقييد جميع الأحكام المكتسبة  لقوة الشيء المقضي به و التي يكون موضوعها تأسيس رسم عقاري أو نقله أو تغييره أو إسقاطه. و لا يعد الحكم كذلك في المجال العقاري حتى يستنفذ كل طرق الطعن العادية و غير العادية، و عليه يلقى على عاتق المحافظ العقاري التأكد من نهائية الأحكام قبل الإقدام على تقييدها. كما يشترط في الحكم القابل للتقييد أن يكون مرتبطا بحق أسس بعد تحفيظ العقار لأن الحقوق التي نشأت قبل ذلك لا سبيل للمطالبة بتسجيلها و هذا ما أكده الفصل 62. 

      و لعل أهم الإشكالات المطروحة في هذا الصدد هو حالات رفض المحافظ العقاري تقييد الأحكام و القرارات رغم حيازتها للطابع النهائي، و ذلك يعزى إلى المسؤولية الخطيرة التي يتحملها في مجال تقييد الحقوق حيث ألزمه المشرع بضرورة إجراء رقابة على كل السندات شكلا و جوهرا تحت طائلة المسؤولية. و هذا ما يخول له صلاحية رفض تقييد أي مستند مخالفة للقاعدة القانونية لما يتمتع به من سلطة تقديرية، الأمر الذي يدفعنا للتساؤل حول حدود هذه الرقابة و مدى إمتدادها لتشمل الأحكام القضائية؟

     يرى في هذا الصدد، عبد الحفيظ أبو الصير، أن المحافظ العقاري لا يحق له ممارسة الرقابة على الأحكام القضائية على اعتبار أنه موظف مكلف بتطبيق المقتضيات المتعلقة بالتحفيظ  وعليه لا يتمتع بأي سلطة زائدة في هذا الإطار. 

غير أنه عمليا، نجد مجموعة من المقررات القضائية رفض المحافظ تقييدها لما يرد بها من أخطاء أو صعوبة في تنفيذها و منها ما جاء في حكم إبتدائية  وجدة حين رفض المحافظ تقييد حكم لوجود إختلاف في اسم طالبة التحفيظ الوارد في الحكم '' لحلو'' و بين اسمها في مطلب التحفيظ '' لحول''، و قد اعتبرت المحكمة أن الأمر يتعلق بخطأ مادي تسرب إلى الحكم المذكور و يتعين تداركه بالإصلاح .

     يتضح إذن، أن رفض المحافظ العقاري تقييد الأحكام و القرارات من شأنه أن يجعل وضعية العقار غير مماثلة للواقع بالرغم من سلامة قرار المحافظ، ومما يزيد من تعقيد تحيين الرسوم العقارية طول إجراءَات البت في النزاعات العقارية و عدم إحالة الأحكام القضائية في مجال التقييدات على المحافظة العقارية من أجل تقييدها.

     و في إطار إشكالية تقييد الأحكام، يطرح إشكال تقييد الأحكام الصادرة عن المحكمين بالرسوم العقارية، حيث إن جل المحافظين العقاريين يرفضون تقييدها على الرغم من توافر الشروط الموضوعية و الشكلية بما فيها تذييلها بالصيغة التنفيذية .     

       و هذا ما يطرح إشكالية مطابقة الرسوم العقارية للواقع و تحيين المعطيات الواردة بها بعد صدور حكم المحكمين و تذييله بالصيغة التنفيذية، و هذه من الإشكالات التي تواجه التعداد الحصري للحقوق الواجبة التقييد في ظ.ت.ع لأن المحافظ على الأملاك العقارية غالبا ما يتذرع بهذه الحجة لأن المشرع حصر الحقوق الواجب تقييدها و بالتالي يرفض إدراجها بالرسوم العقارية، و إن كان من حق المعنيين بالأمر اللجوء إلى القضاء الإداري لاستصدار حكم يقضي بتقييدها. و هو ما يؤكد أن لجوء المشرع إلى التعداد الحصري للحقوق الواجبة التقييد سواء في ظ.ت.ع أو في نصوص قانونية أخرى له انعكاس سلبي على وضعية العديد من الرسوم العقارية، مما يخلق بعض الحالات الشاذة التي تكرس أزمة تحيين الرسوم. 

      إن عملية تحيين الرسوم العقارية، لا ترتبط دوما بملكية العقار أو الحقوق العينية  والتحملات و إنما قد ترتبط بالوعاء العقاري و الأعمال المادية التي قد تطرأ عليه، حيث يؤدي عدم مطابقة الوضعية المادية الجديدة للعقار مع ما هو وارد بالرسم العقاري إلى ظهور إشكالات عدة. و هذا ما أوجبه الفصل 65  حيث أكد على تقييد جميع الأعمال المادية التي تطرأ على العقار فتغير طبيعته أو مساحته أو معالمه كأعمال البناء أو الهدم و كذلك عمليات التجزئة العقارية. 

      يعد الرسم العقاري المرآة التي تعكس الصورة الحقيقية للعقار ليس فقط من الناحية القانونية لمعرفة مالك العقار و أصحاب الحقوق العينية و التحملات المثقلة للعقار و إنما أيضا لمعرفة الحالة المادية للعقار سواء مساحته أو شكله أو مشتملاته، و هذا ما يفرض ضرورة تحيين الرسوم العقارية و مطابقتها مع التغيرات المادية التي ترد على العقار المحفظ.

      غير أنه الواقع العملي أبان أن الملاك لا يقومون بتحيين الرسوم العقارية الأمر الذي أصبح يشكل حجرة عثرة في وجه نظام التحفيظ العقاري مما أدى إلى انتشار أحياء عشوائية فوق أراضي محفظة كما أنه عدم مطابقة الرسم العقاري للواقع المادي للعقار يجعل الخروج من أمر الشياع أمر غير ممكن ما لم يتم تحيين الرسم العقاري و هذا ما أكدته المحكمة الإبتدائية بفاس في إحدى قراراتها التي جاء فيها:''... وحيث من الثابت بالإطلاع على شهادة الملكية الصادرة عن المحافظ عن الأملاك العقارية... بأن الملك موضوع النزاع يتكون من أرض فلاحية.

     و حيث أفاد الخبير المنتدب.... أن العقار موضوع طلب القسمة تبين له أنه عبارة عن قطعة أرضية... و توجد بها بناية من سفلي....'' 

      و عليه يتضح لنا من حيثيات هذا الحكم أن وضعية الرسم العقاري غير مطابقة للعقار في الواقع حيث أضاف مالك العقار بناية دون تحيين الرسم العقاري مما دفع المحكمة إلى: '' و حيث يستفاد من تحليل مقتضيات الفصل 65 بأنه يجب أن يشهر بواسطة تسجيل في السجل العقاري جميع الأعمال المادية التي يمكن أن تطرأ على العقار فتغير من طبيعته أو مساحته أو شكله أو معالمه.

       و حيث من الثابت أن الوضعية المادية للعقار موضوع قلب القسمة تخالف وضعه القانوني المسجل بالرسم العقاري.

       و حيث إلى حين تحيين الصك العقاري بجعله مطابقا للوضعية المادية للعقار يبقى أي طلب يروم قسمته سابقا لأوانه و مآله عدم القبول''.

       و بالتالي فإن عدم تحيين الرسم العقاري يجعل طلب الخروج من حالة الشياع طلبا سابقا لأوانه إذ يتعذر على الملاك قسمته. و في حكم آخر عن نفس المحكمة قضت بعدم قبول دعوى القسمة بسبب عدم تحيين الرسم العقاري حيث جاء في حيثياته:'' و حيث أن الفصل 67 من القانون المتعلق بالتحفيظ العقاري... وحيث أن الخبير أوضح في تقريره أن العقار إضافة إلى السفلي و الطابقين المشار إليهما بالرسم العقاري يتكون من طابق ثالث غير مشار إليه بالرسم المذكور مضيفا أن قسمة عينية لما هو مبين بالرسم العقاري غير ممكنة... و حيث أن شهادة الملكية المدلى بها من طرف المدعي لا تثبت أن الملك المراد قسمته عبارة عن بناية بها سفلي و ثلاث طوابق و إنما بناية بها سفلي و طابقين مما يكون معه المقال الافتتاحي للدعوى معيبا شكلا للعلة المذكورة و سابقا على تحيين الرسم العقاري...مما يكون معه مآله هو عدم القبول ’’.

        و قبل أن نختم هذه الفقرة لابد من تسليط الضوء عن علاقة التشطيب بظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية، فبقراءة الفصل 67 نجد أنه لا يمكن التمسك بإسقاط الحقوق العينية و لو بين الأطراف و التي تكون مدونة بالرسم العقاري إلا عن طريق تقييدها به، بمعنى أن إنقضاء الحق لايتم إلا عن طريق التشطيب عليه، فإن مبدأ الأثر الإنشائي في هذه الحالة قد يطرح بعض الصعوبات بالنظر للطبيعة التي تكتسبها بعض الحقوق العقارية كحق الإنتفاع، الكراء الطويل الأمد... بحيث و لو في غياب أي تشطيب على الرسم العقاري يكون ممكنا التثبت بإنقضاء الحق و يجعل التقييد القائم المتعلق بالحق المنقضي لا أساس له بالنسبة للشخص المستفيد من هذا الأخير أو بالنسبة للمالك .

       هذا و إن كان إنقضاء الحق المقيد بالرسم العقاري قد ينقضي إما بحلول أجله أو بحلول واقعة قانونية دون الحاجة لإجراء أي تشطيب بالرسم العقاري . ففي هذه الحالة يطرح إشكال فيما يخص الرهن الرسمي الرضائي حيث نصت المادة 212  من مدونة الحقوق العينية على إنقضاء الرهن بالوفاء بالدين، رفع يد الدائن المرتهن عن الرهن، هلاك الملك المرهون كليا، اتحاد الذمة. و إن توفرت إحدى هذه الأسباب المؤدية إلى إنهاء الرهن، يصبح الدائن المرتهن في منأى عن المطالبة بالدين الأمر الذي يحول دون التشطيب على إنقضاء الرهون من الرسم العقاري لأنها تكون منقضية أمام الأطراف بالرغم من عدم التشطيب عليها، وهو ما يجعل الرسوم العقارية غير مطابقة تماما لواقعها فيما يتعلق بالرهون التي تثقلها إذ غالبا ما يتم مصادفة مجموعة من الرهون التي تكون في حقيقتها منقضية .

     ب:مبدأ تسلسل التقييدات و أثره على تحيين الرسوم

      يعد مبدأ تسلسل التقييدات من أهم المبادئ التي يقوم عليها نظام التقييدات في ظ.ت.ع و هذا ما نص عليه الفصل 77 . و يرى الفقه أن هذا المبدأ ساهم في تعميق أزمة تحيين الرسوم العقارية و ذلك في الحالة التي تتوالى فيها التفويتات دون تقييدها بالرسوم العقارية، حيث يجد نفسه من يرغب في تقييد حقه بالرسم العقاري في ورطة حين يستعصي عليه ذلك بسبب عدم تقييد من سبقه لحقه بسبب الوفاة مثلا.

     و هذا ما أكده المجلس الأعلى في قرار صادر عنه:'' لا يحق تسجيل حق عيني لاحق في الرسم العقاري إلا بعد تسجيل الحق العيني السابق المترتب عنه الراغب في تسجيل حقه اللاحق ملزم بإدخال جميع من تلقى عنهم الحق في الدعوى لإجبارهم على تسجيل حقوقهم ليتأتى له تسجيل حقه اللاحق .''

       و عيله فانقطاع التقييدات بسبب الوفاة أو تغير في الأهلية أدى إلى الوقوع في حالات يصعب إيجاد حل لها في ظل صرامة المبدأ و خلوه من حالات الاستثناء أو إمكانية اللجوء إلى القضاء و هذا ما يقف عائقا أمام تحيين الرسوم العقارية غير المطابقة للواقع نتيجة انقطاع ترتيب التقييدات على خلاف المشرع التونسي الذي أقر قانونا خاصا لتحيين الرسوم العقارية و تخليصها من الجمود.

     في نفس سياق الحديث عن تسلسل التقييدات يطرح هذا الإشكال عندما يتعلق الأمر بالحقوق الإرثية، حين كرس المشرع المغربي التابع الاختياري لتقييد الحقوق العينية المترتبة عن الإرث. فإذا كان الفصل 82  من ظهير 12 غشت 1913 قد نص على الطابع الاختياري '' إذا رغب الورثة ''، فإن الأمر لم يختلف بعد التعديل حتى و إن إختلف التعبير فالقصد واحد و هو إقرار التابع الاختياري. 

      و هذا يعني أن عدم إتخاذ المبادرة من طرف الورثة لتقييد حقهم سوف يبقي الوضع على حاله و يبقى العقار في اسم الهالك، و هو ما يثير إشكالات عديدة خصوصا في حالة تفويت أحد الورثة لحقه لشخص آخر و هذا الأخير يتصرف في حقه لشخص آخر.. فإذا رغب المشتري الأخير تقييد حقه في الرسم العقاري فإنه سيواجه وضعا شائكا لعدم وجود تسلسل للتقييدات في السجل، فيضطر إلى رفع دعوى ضد البائع الأخير و ضد الوارث الذي تصرف في حقه وهذا قد يتطلب وقتا طويلا و مكلفا.

      لقد ساهمت الإختيارية المنصوص عليها في الفصل 82 في تغاضي الورثة عن تقديم حقوقهم بشكل متسلسل بالرسم العقاري، و هو ما يجعل الواقع صعبا جدا من حيث الجهة الملزمة بإتمام العقد في حالة النزاع؛ فهل سيتم رفع الدعوى في مواجهة الورثة الذين سيردون بإنعدام الصفة؟ أو سيتم رفع دعوى في مواجهة الهالك و التي يكون مصيرها عدم القبول. و هذا ما قضى به المجلس الأعلى في قرار له سنة 1995:'' حيث بلغ مقال الطعن من المطلوبين الذين أجابوا ملتمسين عدم قبول الطعن لأنه مقدم من متوفى بتاريخ... حسب النسخة الموجزة من رسم الوفاة، و حيث إن دفاع الطاعن لم يقم بمعارضتها فتبين بذلك أن المطلوب لفائدته النقض لم يكن موجودا أو حيا بتاريخه قضى بعدم قبول الطلب  ''.

      و عليه فأي إجراء يجريه الورثة في التركة يؤدي عدم شهره إلى عدم إنتقال الحق طبقا للفصول 65 و 67، حيث يظل هذا الإنتقال موقوفا على تمام التقييد و الذي لن يتأتى إلا بعد تقييد الورثة لحقوقهم المنتقلة إليهم عن طريق الإرث.     و يرى أحد الباحثين أن القضاء بدوره يكون مدافعا عن طابع الإختيارية التي كرسها الفصل 82  وفي هذا ضرب

لمبدأ الحجية المطلة التي رتبها المشرع للرسم العقاري، فالورثة هم الذين يتحملون المسؤولية الكاملة عن عدم تسجيل حقوقهم بالسجل العقاري .

     ثانيا: مظاهر قصور مدونة الحقوق العينية

      تحتوي مدونة الحقوق العينية على معظم القواعد الموضوعية و الإجرائية للحقوق الواجبة التقييد، مما يجعلها مرتبطة بشكل وثيق بموضوع تحيين الرسوم العقارية، مما يفرض علينا تسليط الضوء على أهم مظاهر القصور التي تعتريها و التي تساهم في تفشي ظاهرة عدم التحيين، و هذا ما سيتم بيانه: 

   أ: إعادة تكريس الازدواجية

      لقد نص المشرع في الفصل الرابع  من المدونة على ضرورة تحرير المعاملات العقارية إما بموجب محرر رسمي يتم تحريره من طرف العدول أو الموثق أو في إطار محرر ثابت التاريخ يحرره مهامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض. و هو ما يقيد حرية الأفراد في تحرير عقودهم مع وجود استثناءات كالفصل 174 من نفس المدونة حين نص على عدم سريان مقتضيات المادة الرابعة على الرهن الإتفاقي لأداء دين لا تتجاوز قيمته المبلغ المالي المحدد بنص تنظيمي، الذي حدد المبلغ في 250ألف درهم. أضف إلى ذلك المادة 12 من قانون 106.12 المنظم للملكية المشتركة  والذي عدل قانون 18.00، حين استثنى من أحكام المادة الرابعة العقارات التابعة للملك الخاص للدولة . أيضا عقود أكرية العقار لمدة تفوق ثلاث سنوت و كل حوالة لقدر مالي يساوي كراء عقار لمدة تزيد عن السنة غير مستحقة الأداء أو الإبراء منه و التي تخضع لقانون 67.12 المتعلق بكراء المحلات المعدة للسكنى و الإستعمال المهني و قانون الإلتزامات و العقود. 

     و عليه يتضح أن المشرع يتجه نحو رسمية التصرفات العقارية إلا أنه يتسم بنوع من التردد من خلال مختلف التصرفات التي سبق ذكرها و التي تبقى خاضعة للمحرر العرفي . إذ تشكل المحررات العرفية عرقلة في وجه تحيين الرسوم العقارية نظرا لسلبياتها كعدم تضمين العقد لمختلف الشروط اللازمة لقيامه في غالب الأحوال حتى لو كانت محررة من مهنيين. و يتضح ذلك جليا من خلال الواقع العملي إذ تبقى العقود التي تكون لها القابلية للتقييد هي العقود الرسمية تلك المحررة من طرف الموثق بدرجة أولى و العدل بدرجة ثانية.

     و يرى محمد الحياني بأنه يتم رفض 90% من العقود العرفية المدلى بها و ذلك عكس العقود التوثيقية التي تنخفض نسبة رفضها من طرف المحافظ لتنحصر في 15% بالنسبة للعقود العدلية و 1% من عقود الموثقين العصريين .

      و يرجع سبب رفض تقييدها إلى العيوب التي تعتريها لعل أهمها: عدم مطابقة الأسماء المذكورة في العقد للأسماء المقيدة في السجلات العقارية، نقصان المراجع العقارية أو انعدامها أو الخطأ في تعيينها، إختلاف في المساحة المصرح بها و بين المساحة المبينة في الرسوم العقارية.

  ب: مدى تأثير ارتباط التوثيق بعدم التحيين

      تعد المادة الرابعة من المدونة الإطار العام لتوثيق التصرفات العقارية، حيث يرتبط التوثيق في المجال العقاري بمهنة التوثيق كما تم تنظيمها بالقانون رقم 32.09، ومهنة العدول المنظمة بموجب قانون رقم 16.03 المتعلق بخطة العدالة، و مهنة المحاماة التي نظمت بقانون رقم 28.08.

      و به القوانين المنظمة لكل من مهنتي المحاماة و العدول لم تنص على متابعة إجراءَات التقييد بالرسوم العقارية من طرف المحامي أو العدول، و في المقابل جرى التنصيص على ذلك بالنسبة للموثق ، و إجباره على القيام بكل الإجراءَات الموالية لعملية تحرير العقد بما فيها التسجيل لدى المحافظة العقارية، و هو ما يلعب دورا فاعلا في تحيين الرسوم العقارية، و ذلك بالنظر إلى جهل الأفراد عادة الإجراءَات اللاحقة لتحرير العقد .

      و بالتالي فعدم سماح القوانين المنظمة لكل من العدول و المحاماة بما يقوم به الموثق من إجراءَات التقييد في الرسوم العقارية، أو بالأحرى عدم التنصيص لزوم ذلك، يعد سببا في تأزيم الوضع بالنسبة للرسوم العقارية عن طريق عدم تحيينها من قبل الملزمين.

الفقرة الثانية: القوانين العقارية الخاصة

      إضافة الى الأسباب التي ترتبط بكل من ظهير التحفيظ العقاري و مدونة الحقوق العينية، و التي تساهم في تفشي ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية، فإن القوانين الخاصة تساهم بدورها في تفشي هذه الظاهرة و هدا ما سيتم توضيحه:

    أولا: القوانين المتعلقة بسياسة الإصلاح الزراعي

     شرع المشرع منذ حصول المغرب على الإستقلال في إصدار ثلة من القوانين التي تروم خدمة القطاع الزراعي تماشيا مع سياسة الدولة في ذلك آنذاك، الشيء الذي خلف أنظمة عقارية ما تزال سارية إلى حدود الآن. و تتجلى أهم هذه القوانين أساسا في: ظهير ضم الأراضي الفلاحية  و ظهير  بمثابة قانون يتعلق بمنح بعض الفلاحين أراضي فلاحية أو قابلة للفلاحة من ملك الدولة الخاص كما تم تعديله بالقانون 06.01، إضافة إلى ظهائر الإسترجاع و غيرها من الظهائر. هذا التنوع و التضخم في القوانين من شأنه أن يشكل أحيانا حجرة عثرة أمام تحيين الرسوم العقارية.

     ففيما يخص القانون المتعلق بتوزيع الأراضي على بعض صغار الفلاحين، فإنه في حالة وفاة المستفيد الأصلي يتم إعادة المنح لأحد أبنائه و الذي غالبا ما يكون الإبن الأكبر سنا، إلا أنه أحيانا قد لا يقع التوافق بين أبناء الهالك على هوية المستفيد من إعادة المنح، و هذا ما من شأنه أن يساهم في عدم التطابق بين واقع الأراضي الموزعة و رسومها العقارية .

     و كنموذج آخر، بالنسبة لقانون 34.94 المتعلق بالحد من تقسيم الأراضي الفلاحية الواقعة داخل دوائر الري و دوائر الإستثمار بالأراضي الفلاحية غير المسقية، فقد نصت المادة الثانية على أنه تحدد مساحة الإستغلال في دوائر الري بخمسة هكتارات، إلا أن الواقع يفرض نفس عن طريق تفتيت هذه الأراضي إلا أقل من ذلك، و إن تعذر تقييد هذه العمليات بالرسوم العقارية نظرا لعدم قانونيتها فإن هذا يجعل واقع هاته العقارات بعيدا عن رسومها، مما يبين وقوف بعض المقتضيات القانونية عقبة في وجه تحيين الرسوم .

ثانيا: القوانين المرتبطة بالقطاع السكني

     عملا من المشرع في تطوير القطاع السكني و تحقيق التنمية الإجتماعية حاول إرساء بنية قانونية صلبة قادرة على توفير السكن لمختلف شرائح المجتمع ، و كذا المساهمة في التنمية الإقتصادية عن طريق إيجاد نصوص قانونية قادرة على إغراء المنعش العقاري من أجل الاستثمار في هذا المجال.

      و لعل أهم القوانين الصادرة في هذا الشأن نجد: قانون 25.90، و القوانين الصفرية 44.00 و 51.00 و 18.00، هذه القوانين التي تم تعديلها، حيث عدل القانون الأول بقانون 107.12، و الثالث بقانون 106.12.

      و إن كانت هذه القوانين جاءت استجابة للمتطلبات الاجتماعية و الاقتصادية فإن ارتباطها بمسألة عدم تحيين الرسوم العقارية هو التنصيص إستلزام كل قانون من هذه القوانين على إجراءَات و شكليات جد دقيقة لتحيين العقارات موضوع تلك القوانين .

       و مثال ذلك، مقتضيات قانون رقم 25.90 الذي يقضي بوضع إطار منزم للتجزئة العقارية بعيدا عن العشوائية باعتبارها أساسا لانطلاق مختلف عمليات التجهيز و المرافق الأساسية، ولما لا من دور في توفير شروط الاستقرار، فإن المواطنين غلابا ما يلجؤون إلى التجزئات السرية العشوائية المفتقرة للتجهيزات و المرافق الضرورية، نظرا لجهلهم بالميزات التي يمتاز بها الإطار القانوني خاصة إذا علمنا أن المشرع ألزم المحافظ بالتحقق من توافر الشروط القانونية المنصوص عليها لإعتبار التجزئة قانونية.

       كما ألزم في نفس الوقت المجزئ بعدة إجراءَات تجاه الإدارة و حدد له مجموعة من الإلتزامات و الأشغال و الإجراءَات الكفيلة بحصوله على رخصة التجزئة. فيكون جهل المواطنين و الملاكين بهذه الاجراءَات سببا في ظهور التجزئات السرية خاصة عندما تكون الأرض التي أنجزت فوقها موضوع رسوم عقارية مؤسسة سابقا و هو ما سوف يجعل هذه الأخيرة تخرج من نظام التحفيظ العقاري، حيث أن وضعيتها يصعب تسويتها قانونيا و بالتالي يخلق وضعية شادة من الرسوم العقارية مخالفا تماما للواقع.

      و كما هو معلوم فإن المالكين الجدد لقطع أرضية لا يمكنهم تسجيل إقتنائهم لدى المحافظات العقارية لأن المجزئ لم يقم بإيداع الوثائق اللازمة لدى هذه الإدارة التي تتعلق بتجزئة هذه الأرض الأصلية إلى قطع، مما يؤدي في غالب الأحيان إلى عدم تحيين الرسوم العقارية و خاصة في حالة التفويتات لهذه القطع، و هذا ما يجعلنا في بعض الأحيان أمام حالات مبهمة و معقدة إلى حد أننا نكون غير قادرين على تتبع مسلسل مختلف المالكين الذين تعاقبوا على نفس العقار .

      كما أنه يتم تسجيل مجموعة من حالات إيقاف بعض البنايات المشتركة لمخالفتها للضوابط القانونية المنصوص عليها في القانون 18.00( المعدل بقانون 106.12)، و بالتالي عدم إمكانية إتمام الإجراءَات لدى المحافظة العقارية بغير إستخراج الرسوم العقارية لكل جزء على حدى .

       هذا كل ما يخص قصور النصوص القانونية العقارية و مدى مساهمتها في عدم تحيين الرسوم العقارية، فماذا عن الأسباب العملية؟

المطلب الثاني: الأسباب العملية لعدم تحيين الرسوم العقارية

      إن تشخيص واقع ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية، يفرض علينا عدم الإكتفاء بالنظر من زاوية واحدة المتمثلة في مدى مساهمة الأسباب القانونية في عدم التحيين و إنما ضرورة تغيير زاوية النظر و ذلك بتسليط الضوء على مدى مساهمة الأشخاص الملزمين بتحيين الرسوم العقارية ( الفقرة الأولى) و كذلك أطر المحافظة العقارية( الفقرة الثانية) في تفشي هذه الظاهرة.

الفقرة الأولى:  الملزمين بالتحيين كآلية معرقلة

       يلعب صاحب الحق الذي يتعين إدراجه بالرسم العقاري أو تحيينه دورا كبيرا في عدم تحيين الرسوم، حيث يعد مسؤولا عن انتشار هذه الظاهرة كيف لا و هو المطالب باللجوء إلى المحافظة العقارية قصد مطابقة وضعية الرسم العقاري مع الوضعية المادية الجديدة للعقار، و هذا ما سيتم توضيحه.

           أولا: الجهل بمقتضيات التشريع العقاري

      لاشك أن فئة كبيرة من المجتمع لم تتعرف بعد على أهمية نظام التحفيظ العقاري، هيث تجهل الإجراءَات المسطرية و القانونية لتقييد المعاملات و التصرفات بالرسوم العقارية. حيث مازال الأغلبية يعتقدون أن الحيازة هي العنصر الحاسم و الأساس في انتقال الملكية، دون الإهتمام بأهمية و مزايا التقييد في الرسوم العقارية من صيانة و ضمان للحقوق.

      كما تلعب كثرة و تعقد الإجراءَات الإدارية التي تتطلبها عملية التقييد و عدم إلمام المواطنين بها دورا في تأخير تحيين العديد من الرسوم و جعلها غير مطابقة لواقع العقار. و هذا راجع بالأساس إلى مجموعة من العوامل منها إرتفاع نسبة الأمية.

       إن جهل المواطن بمقتضيات نظام التحفيظ العقاري، سيجعله غافلا عن خطورة عدم تحيين الرسم العقاري، و التي تتمثل أخطرها في ضياع الحق نتيجة عدم التحيين، حيث إن استهانة مشتري لعقار محفظ بتسجيل عقده بالرسم العقاري قد يعرض حقه للضياع و بالتبعية فقدان العقار محل البيع، و ذلك راجع لأن الحق العني الوارد على العقار المحفظ لا يرتب أي آثار قانونية الا بتقييده و هذا ما يسمى بالأثر الإنشائي للتقييد.

       و هكذا مثلا، إذا ضرب حجز عقاري على عقار موضوع تفويت لم يتم تقييده بالرسم، و بلغ إلى المحافظ العقاري الحجز و قام بتسجيله بالرسم العقاري، فإنه إبتداء من يوم التقييد لا يمكن لا يمكن أن يباشر على العقار أي تقييد جديد مدة جريان نزع الملكية. و بذلك فإن صاحب الحق المأخوذ على المحجوز عليه لا يستطيع تقييده، بل و يصبح تقييد رسم شرائه مستحيلا و يضيع حقه ابلمرة، لأن المالك المقيد بعد الحجز لم يعد هو المحجوز عليه، و من ثم لا يبقى أمام المشتري سوى إقامة دعوى شخصية للمطالة  برد الثمن و التعويض إن أمكن ذلك .

       كما أنه في حالة تقديم العقار كضمانة للحصول على ديون، فإن عدم مبادرة صاحب الحق إلى تقييد حقه سيحرمه من المزايا التي يقدمها العقار المحفظ، و ذلك لأنه يعتبر أجنبيا عن هذا العقار مادام غير مسجل، و يتعذر عليه مد المؤسسات المقرضة بشهادة الملكية المسلمة من طرف المحافظ، و التي على أساسها تتخذ هذه الأخيرة قرارها بمنح القرض و مبلغه،  ولذلك يكون من مصلحة صاحب الحق أن لا يعزف عن تحيين رسمه العقاري، لأن ذلك يضعف من حظوظه في الحصول على ثقة المؤسسات المالية و غيرها .

       فإذا كان الرسم العقاري يشكل المرآة التي تعكس الوجه الحقيقي للعقار، إضافة لكونه يمنح صاحب العقار حماية كبيرة مقارنة مع وضعية العقار غير المحفظ فإن هذه الحماية تضعف في الحالة التي يكون فيها وضع الرسم مخالف لحقيقة العقار و ذلك بسبب عدم تحيين الرسم العقاري و عدم جعله مطابقا لوضعية العقار.

ثانيا: التماطل في تقييد الحقوق 

       يعد نظام التحفيظ العقاري أهم آلية جاء بها المشرع من أجل إرساء أرضية عقارية صلبة تضمن حماية الحقوق و تسهل تداول العقارات، غير أن المقتضيات القانونية وحدها غير كافية لتوفير هذه الحماية، بل لا يمكن الحديث عن هذه الحماية مالم يبادر صاحب الحق إلى تقييد حقه من أجل حمايته. حيث يعتقد البعض أن كون العقار محفظ و مادام نظير الرسم العقاري بحوزتهم مع العقد الإتفاقي الذي تم بينهما، فإن ذلك كاف لنقل ملكية العقار أو لإكتساب الحق العيني.

        و من أبرز الحالات التي يبرز فيها التماطل، تلك التي تتعلق بإنتقال الحق بسبب الإرث، حيث أن تنصيص الفصل 82 من ظ.ت.ع على الطابع الإختياري ــ كما سبق ذكره في الفقرات السابقةــ ساهم و بشكل كبير في تراخي الورثة في تحيين الرسم العقاري و جعله مطابقا للوضعية القانونية. فجعل التركة تنتقل إلى الورثة بواقعة الوفاة دون ربطها بواقعة التقييد إستنادا إلى مدونة الأسرة ساهم في عدم تحيين الرسوم.

        و هذا ما يفيد أن عدم مبادرة الورثة إلى تقييد التركة بالرسوم العقارية سوف يبقي الوضع على حاله و يبقي العقار في اسم المتوفى، وهو ما يثير إشكالات عديدة نتيجة عدم التحيين منها حالة تفويت الورثة لنصيبه لشخص آخر ــ و هذا ما سبق مناقشته ــ. 

      و لابد في هذا الإطار من التنويه بموقف المشرع التونسي الذي نص في الفصل 373 ممن مدونة الحقوق العينية التونسية على أنه '' لا يجوز للورثة أو الموصى لهم إجراء أي تصرف قانوني بخصوص الحقوق العينية المشمولة بالتركة أو بالوصية قبل ترسيم انتقال الملكية بالوفاة '' .

الفقرة الثانية: أطر المحافظة العقارية و دورها في عدم التحيين

      يعتبر المحافظ العقاري الفاعل الأساسي في نظام التحفيظ العقاري بصفة عامة وخاصة في عملية التحيين، إضافة إلى باقي الأطر العاملة بالمحافظة العقارية، إذ سنسلط الضوء في هذه الفقرة عن مدى مساهمة هذه الفئة في إنتشار ظاهرة عدم التحيين.

          أولا: المحافظ العقاري و دوره في عدم التحيين

      يحتل المحافظ العقاري في التشريع المغربي مكانة متميزة داخل نظام التحفيظ العقاري، يستمدها من طبيعة الأدوار التي يقوم بها في مجال تنفيذ المقتضيات القانونية و تثبيت الملكية العقارية و حمايتها. إذ يعد المسؤول الأول عن عملية التحيين، حيث يسهر على مباشرة عملية التقييد بالرسوم العقارية و تحيينها حتى تكون مطابقة للواقع. 

     و في إطار قيامه بهذه المهام، يكون ملزما بإجراء رقابة على المستندات المقدمة من طرف طالب التقييد شكلا و جوهرا تحت طائلة المسؤولية، حيت يقوم بالتأكد من هوية  المفوت ومن حالته المدنية لمعرفة ما إذا كان فعلا هو صاحب الحق المقيد و أهلا لإجراء هذا التصرف . 

      و تطرح مسألة المراقبة إشكالية الوسائل الممنوحة للمحافظ خاصة القانونية منها للتحقق من أهلية هذه الأطراف، إذ يصادف المحافظ أحيانا إكراهات تعرقل إجراء هذه الرقابة كحالة عدم وجود إنسجام بين مقتضيات الحالة المدنية و ما هو مضمن بالرسم العقاري، حيث قد يكون الشخص المقيد بها متوفى وفق حالته المدنية و حيا وفق الرسم العقاري، و كذلك حالة عدم انسجام بين ما هو وارد بالرسم العقاري مع ما هو وارد بالسجل التجاري.

      في هذا الصدد يتمتع المحافظ العقاري بسلطة تقديرية في إجراء هذه الرقابة، حيث يحق له رفض تقييد أي وثيقة تبين له مخالفتها للمقتضيات القانونية و ذلك تحت مسؤوليته، فالصرامة التي يتعامل بها المحافظ العقاري و رفضه تليين النص القانوني و إرهاق صاحب الحق بمجموعة من الشكليات تكون أحيانا سببا في الحيلولة دون تحيين الرسم العقاري.

ثانيا: تأثير باقي أطر المحافظة العقارية في عدم التحيين

        يلعب مستخدمو الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية و المسح العقاري و الخرائطي، دورا مهما في تسيير مختلف مصالح الوكالة، و هكذا فإن مصلحة المحافظة تتكون من مجموعة من الأقسام الداخلية كما تم التنصيص على ذلك في القرار الوزيري ل 2 يونيو 1915 المتعلق بتنظيم مصالح المحافظة العقارية إذ تتكون من قسم المسطرة و قسم التقييد و قسم العموم...، و يعتبر هذا الأخير الواجهة التي تعتري ذلك الإنطباع لدى مختلف المرتفقين عن حسن سير عمل المحافظة، و يبقى العامل المؤثر على هذا الإنطباع هو المستخدمون الذي يتولون الإشراف و العمل في قسم العموم، إذ أن عدم التعامل الجيد و عدم توضيح الصورة بشكل يتماشى مع بساطة الثقافة القانونية لجل المرتفقين، يكون سببا لدى الكثير للعزوف عن الإقبال على المحافظة العقارية و تحيين الرسم العقاري، و بالتالي فإن مستخدمي الوكالة يمكن أن يكون لهم تأثير سلبي على مصداقية عمل المحافظة الشيء  

الذي يؤثر بدوره على تحيين الرسوم العقارية .

المبحث الثاني: أثار عدم تحيين الرسوم العقارية وسبل معالجتها

إن إشكالية عدم تحيين الرسوم العقارية، تعتبر مرض خطير ينخر جسد الرسم العقاري، إذ يترتب عن ذلك مجموعة من الأثار التي تنعكس سلبا على الملكية العقارية (المطلب الأول)، وهو ما يدفع إلى البحث عن سبل معالجة هذه الظاهرة (المطلب الثاني).

المطلب الأول: أثار عدم تحيين الرسوم العقارية على الملكية العقارية

يترتب على عدم تحيين الرسوم العقارية مجموعة من الأثار، أهمها عدم مطابقتها للواقع وشل قدرتها في تنشيط المبادلات العقارية (الفقرة الأولي)، وجعل الحقوق معرضة للضياع وحرمان صاحبها منها، وتعريضه لهديد من الصعوبات تأثر على مركزه القانوني (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولي: عدم مطابقة الرسوم العقارية للواقع وشل قدرتها في تنشيط المبادلات العقارية

يؤدي عدم تحيين الرسوم العقارية إلى جعل هذه الأخيرة غير مطابقة للواقع (أولا)، مما يفقدها الثقة والمصداقية وشل قدرتها في تنشيط المبادلات العقارية (ثانيا)، نتيجة الصعوبات المالية المترتبة عن ذلك (ثالثا).

أولا: عدم مطابقة الرسوم العقارية للواقع

لجعل الرسوم العقارية مطابقة للواقع أقر المشرع على غرار التشريعات التي تأخذ بمبدأ الشهر العيني ضرورة تحيين الرسوم، عن طريق تقييد جميع العمليات التي من شأنها أن تغير من الحالة المادية والقانونية للعقار وفق ترتيب تسلسلي ومتتالي طبقا للمادة 29 من المرسوم الجديد بشأن إجراءات التحفيظ العقاري.

وبالتالي فإن خلل في سيرورة هذه السجلات يؤدي إلى عدم مطابقتها للواقع، وهو ما يسمى بمبدأ علنية التقييد باعتباره أحد ركائز نظام الشهر العيني، فالرسوم العقارية موضوعة رهن إشارة العموم والأغيار، للطلاع عليه وإبرام تصرفاتهم استنادا إلى البيانات الواردة فيها، وكل اختلال يصيبها من شأنه أن يعيق أداء هذه الوظيفة الإشهارية،  بالإضافة إلى ذلك فإن عدم المطالبة بين واقع العقار والرسوم العقارية سيؤدي إلى المس بجانب استقرار المعاملات، الذي ينعكس بدوره سلبا على الأمن العقاري الذي يكفله الغطاء العقاري المحفظ ، الأمر الذي سيساعد المالك المقيد ظاهريا على إعادة التصرف مرة ثانية في العقار وهو ما يعنني ضياع الحق المقيد. 

كما أن الواقع العملي كشف وجود عمليات تنصيب على العقار خارج الإطار القانوني، وتعرقل الغرض الذي أحدثت لأجله الرسوم العقارية، مما يجعل عددا كبيرا منها لا يعبر عن حقيقتها نظرا لعدم احترام القواعد المنظمة لتحيينها. 

وانطلاقا من هذه الوضعية فإن المتعاملين في العقار ذي الرسوم العقارية غير المحينة يستخدمون وسائل احتيالية وتدليسية، بغية التخلص منه بطريقة مباشرة أو غير مباشر، بحيث يجدون أنفسهم في ورطة جراء الصعوبات والعوائق التي تواجههم إثر مبادرتهم لتقييد حقوقهم فيها، مما سيجعل العقار حبيس انتقالات غير مقيدة، وبالتالي غير ذلك وجود قانوني فالأحرى أن تحقق نفعا اقتصاديا.

ثانيا: شل قدرة الرسوم العقارية في تنشيط المبادلات العقارية

ينعكس عدم تحيين الرسوم العقارية سلبا على الواقع الاقتصادي والقانوني للمتعاملين، بحيث يعرض حقوقهم للضياع في حالات كثيرة، كالحالة التي يسارع فيها الحائز حسن النية إلى اجراء التقييد، وما يترتب عنه من نزاعات معروضة أمام القضاء لا حصرة لها تثقل كاهل المحاكم، وتجعل وضعية هذه الرسوم ضعيفة وغير فعالة في الحصول على التمويل اللازم للمشاريع الاقتصادية بعدما كانت في الأصل أداة للائتمان. 

بصفة عامة فإن وضعية الرسوم غير المحينة تعيق ضمان الأمن والطمأنينة في السوق العقارية، وتقلص من حجم القروض الممنوحة من طرف الأبناك ومؤسسات الائتمان، وهو ما ينعكس سلبا على القدرة الاقتصادية للعقار المحفظ.

ثالثا: الصعوبات المالية

إن التراخي في تحيين الرسم العقارية ينجم عنه ارتفاع لرسوم التقييد بكيفية مضطرة مع كل تأخير في الأداء،  خاصة وأن نظام التحفيظ العقاري يقوم على مبدأ تسلسل التقييدات، وتراخي صاحب الحق في تقييد حقه وتوالي التفويتات فإن لجوء المفوت إليه الأخير إلى تحيين هذه الرسوم سيصطدم بذعيرة مالية باهظة سيؤديها مالية باهظة سيؤديها عن كل عقد وتصرف لم يتم تقييده، وهو ما سيجعل هذه الغرامة غالبا تكون ضخمة. 

وبالتالي يتعين على صاحب الحق المبادرة إلى تقييد حقه خلال ثلاثة أشهر بالنسبة للمقررات القضائية من تاريخ حيازتها لقوة الشيء المقضي به، والعقود الرسمية من تاريخ تحريرها، والعقود العرفية ابتداء من تاريخ أخر تصحيح إمضاء عليها. لكن هذا الأجل لا يسري على العقود محل تقييد احتياطي وطبقا للفصل 85 وكذلك عقود الأكرية أو الإبراء أو الحوالة المنصوص عليها في الفصل 65 من ظهير التحفيظ العقاري.

إلا أنه بالإمكان إعفاء طالب التقييد من هذه الغرامة من طرف مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، في حالة القوة القاهرة شريطة الإدلاء بما يفيد ذلك.

الفقرة الثانية: ضياع الحق غير المقيد بالرسوم العقارية وتأرجحه بين الوجود والعدم

إن عدم تحيين الرسوم العقارية قد يؤدي إلى ضياع الحقوق بصفة نهائية (أولا)، أو جعلها تتأرجح بين الوجود والعدم (ثانيا).

أولا: فقدان الحق نتيجة عدم التحيين

إن عدم التحيين الرسوم العقارية يؤدي إلى ضياع الحق الذي لم يبادر صاحبه إلى تقييده إما نتيجة التصرف فيه مرة ثانية أو ترتيب تكاليف أو حقوق عقارية أو نتيجة الحجر على أموال البائع.

أ: فقدان الحق نتيجة التصرف فيه مرة ثانية

إن عدم قيام مشتري عقار بتقييد عقده بالرسم العقاري قد يؤدي إلى فقدان الحق في التقييد،  وبالتبعية إلى فقدان العقار محل المعاملة، ذلك أن الحق العيني لا ينشأ ولا يرتب أثاره القانونية إلا بالتقييد. 

وهو ما قد يؤدي بالبائع في حالة تراخي المشتري في تقييد حقه بالرسم العقاري، إما لسبب راجع إليه أو إلى البائع وعدم لجوء الأول إلى القضاء لإلزامه التقييد باسمه، إلى التصرف ببيع العقار مرة ثانية إلى مشتر ثان هذا الأخير قد يكون حسن النية وتيسر له تقييد حقه. 

وبالتالي لا يبقى أمام المشتري الأول الذي لم يقم بتحيين الرسم العقاري، إلا المطالبة باسترداد ما دفع بغير حق أو التعويض عما لحقه من ضرر، لأن نظام التحفيظ العقاري لا يعترف إلا بما هو مضمن بالرسم العقاري،  إلا أنه إذا كان المفوت إليه الثاني سيء النية فيجب أن يعامل بنقيض قصده، لعلمه بوجود عقد بيع سابق، فيبقى من حق المشتري الأول رفع دعوى من أجل التشطيب على التقييد الأول ويلتمس من المحكمة أمر السيد المحافظ على الأملاك العقارية بتقييد شرائه الأول والحكم باعتبار عقد البيع الثاني باطلا لسوء نية المشتري. 

وقبل ختم هذه النقطة لا بد من الإشارة إلى أن مشتري العقار يجب عليه أن يسارع إلى تحيين رسمه العقاري عن طريق إجراء التقييد لضمان حقه وقطع الطريق أمام البائع الذي لازال مقيدا، إلى استعمال أساليب احتيالية قصد تفويت العقار من جديد إلى مشتري ثان سواء أكان حسن النية أو سيء النية حتى يدرأ على نفسه هذا الخطر. 

ب :فقدان الحق نتيجة ترتيب تكاليف أو حقوق عقارية جديدة

إن المالك البائع للعقار، قد يضر بحقوق المشتري إذا نشأ على العقار بعد بيعه وقبل تحيين الرسم العقاري بإدراج اسم المشتري الجديد فيه حقوقا عينية أو شخصية للغير، من قبيل حق الارتفاق أو السطحية أو الكراء الطويل الأمد أو الكراء لمدة تفوق ثلاث سنوات. 

إذ أن تقييد هذه الحقوق في الرسوم العقارية تنقل حق المشتري الذي لم يسارع إلى تحيين هذا الرسم العقاري وتراخيه في ذلك مدة من الزمن عن تقييد حقه إلى انتقال العقار بتكاليف أو حقوق عقارية جديدة  ولا سبيل أمامه إلا قبول وضعية العقار الجديدة لأنها سابقة عن تقييد حقه لأن العبرة بالأسبقية في التقييد لا في إبرام العقد. 

كما أن عدم مبادرة صاحب الحق إلى القيام بإجراءات التحيين يحرمه من مجموعة من المزايا أهمها الحصول على القروض والسلفيات الرهنية حيث يعتبر أجنبيا عن العقار ما دام أنه غير مقيد وهو ما يضعف من حظوظه الائتمانية لدى المؤسسات المالية ولتجاوز ذلك يجب عليه أن يبادر إلى تحيين رسمه العقاري ودرأ الأثار السلبية المترتبة على ذلك. 

ج: فقدان الحق نتيجة الحجز على أموال البائع

يمكن أن يكون البائع مثقلا بالديون ولجوء الدائنون إلى الحجز على العقار عند امتناعه عن الأداء أو المماطلة ف يالوفاء، ويعتبر هذا الإجراء من الأثر المترتبة عن عدم تحيين الرسوم العقارية.

وعليه متى تم ايقاع الحجز عقاري على عقار موضوع تفويت لم يقم بقيده بالرسم العقاري وتم تقييد هذا الجز، فإنه ابتداء من هذا التاريخ لا يمكن إجراء أي تقييد جديد خلال سريان مسطرة البيع الجبري للعقار المحجوز ويتعذر معه على المفوت له المتراخي في التقييد إلى المبادرة إلى تحيين الرسم العقاري بإدراج اسمه به ويضيع معه بالتالي حقه، لأن المالك المقيد بعد الحجز لم يعد هو المحجوز عليه .

حيث إن الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري كما وقع تعديله وتتميمه بموجب القانون رقم 14.07 على أن " كل حجز أو إنذار بحجز عقاري يجب أن يبلغ إلى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يقيده بالرسم العقاري ابتداء من تاريخ هذا التقييد لا يمكن إجراء أي تقييد جديد خلال جريان مسطرة البيع الجبري للعقار المحجوز.

يشطب على الحجز والإنذار بحجز المنصوص عليها في الفقرة السابقة بناء على عقد أو أمر من قاضي المستعجلات يكون نهائيا ونافذا فور صدوره".

وبالتالي يعتبر تبليغ هذا الحجز أو الإنذار به إلى المحافظ على الأملاك العقارية تحيينا للرسوم العقارية ويتعين إدراجه بهذه الأخيرة، إلا أنه في نفس الوقت يؤدي إلى فقدان الحق بالنسبة إلى المفوت إليه الأول الذي تراخى في التسريع بإجراءات التحيين، إلا أن هذا الحجز يعتبر مؤقتا. ويمكن التشطيب عليه متى ثم أداء الذين تراخى في التسريع بإجراء التحيين، إلا أن هذا الحجز يعتبر مؤقتا. ويمكن التشطيب عليه متى تم أداء الذين الذي وقع الحجز بنسبته والصلح أو التراضي في إتمام إجراءات الحجز وغيرها... أنداك يمكن له القيام بالإجراءات المسطرية.

ثالثا: تأرجح الحق للتقييد بين الوجود والعدم

إن عدم مبادرة صاحب الحق إلى تقييده بالرسوم العقارية يجعل هذا الأخير مؤرجحا بين الوجود والعدم، فالتعاقد لا يملك سوى حقا شخصيا اتجاه المتعاقد معه قبل التقييد، وهو ما يجعل إمكانية إجراءه غير ممكنة .

وهكذا يمكن مثلا أن يحجز العقار ويباع بالمزاد العلني، فيصبح بذلك صاحب الحق المأخوذة عن المحجوز عليه لا يستطيع أن يقيده بل يصبح التقييد شبه مستحيل ويضع حقه بصفة نهائية لان المالك المقيد بعد الحجز لم يعد هو المحجوز عليه ولا يبقى للطرف المتراخي في التقييد سوى المطالبة برد الثمن.

كما نستطيع كذلك أن نتصور وقوع تغيير في أهلية البائع قبل تقييد حق المشتري، فقد يكون بائع العقار عند إبرامه لعقد البيع كامل الأهلية تم تقع أسباب تقتضي بانعدامها، وهو ما يترتب عنه تغيير في وضعيته القانونية بحيث لم يعد أهلا لإعطاء موافقته على إجراء التقييد، ما قد يؤدي إلى صعوبات تواجه المشتري الذي تراخى في الاسراع بتقييد حقه في الوقت المناسب، الأمر الذي يتسبب في اثقال كاهله بمساطر قضائية لا طاقة له بها من أجل استصدار حكم من المحكمة تقضي له بإدراج التقييد في الرسم العقاري المعني .

وبالتالي فإن تحيين الرسوم العقارية يؤدي فإلى جعل العديد من الحقوق ومتأرجحة بين الوجود الفعلي وانعدامها القانوني وما تخلقه هذه الوضعية من خطورة ومشاكل تزعزع الامن العقاري   الأمر الذي يقتضي البحث عن الوسائل الكفيلة بالحد من هذه الظاهرة وهذا ما سوف نتطرق إليه في المطلب  الثاني.

المطلب الثاني: سبل معالجة ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية

إن اشكالية تحيين الرسوم العقارية بمثابة مرض عضال ينخر جسد التشريع العقاري المغربي، لذلك ونظرا لأهمية الرسوم العقارية كان من الضرورة بل من الواجب إيجاد حلول قانونية واضحه المعالم لمعالجة هذا المرض.

مما سيساهم في التنمية وتحقيق الأمن العقاري من جهة، ومن جهة أخرى وجب الاعتراف للقضاء بدور في هذا المجال كما هو الشأن لبعض التجارب التونسية.

لذلك سينصب حديتنا في هذا المطلب على الحلول القانونية لمعالجة اشكالية تحيين الرسوم العقارية )الفقرة الأولى( ثم بعد ذلك الحديث عن الحلول العلمية لمعالجة الاشكالية المذكورة) الفقرة الثانية(

الفقرة الأولى :سبل معالجة ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقاري على المستوى القانوني

كما سبق القول في الجزء الأول من هذا العرض المتواضع، أن من بين الأسباب القانونية المولدة لإشكالية تحيين الرسوم العقارية قصور القوانين العقارية العامة، ويتعلق الأمر بكل من قانون 14.07 المعدل والمتمم لظهير التحفيظ العقاري ومدونة الحقوق العينية، لذلك فالسبيل الوحيد للقضاء على هذه الاشكالية هو إعادة النظر في هذه القوانين.

وبتعبير أدق، وجب توحيد الهياكل العقارية وملائمة الرسوم العقارية مع  الرسوم الخليفية من جهة )أولا(، والتنسيق بين مختلف المتدخلين في المجال العقاري وتفعيل التدبير الإلكتروني للتحفيظ العقاري من جهة أخرى )ثانيا(.

 أولا: توحيد الهياكل العقارية وملائمة الرسوم العقارية مع الرسوم الخليفية

أ: توحيد الهياكل العقارية كألية لمعالجة ظاهرة عدم  تحيين الرسوم العقارية

يمكن تفسير الطفرة التشريعية التي عرفها المجال العقاري منذ السنوات الأولى لهذه الألفية، بحيث صدرت مجموعة من التشريعات حاول من خلالها المشرع مواكبة مختلف المستجدات التي يشهدها المجال العقاري، وذلك راجع بالأسباب إلى تعدد الهياكل العقارية في النظام العقاري المغربي .

لكن رغم ذلك فهذه القوانين أبانت عن قصورها من أجل تجاوز القصور الذي عرفته القوانين القديمة.

وهذه التعديلات أيضا لم تعطي أكلها، لأن الأمر يستدعي تدخل تشريعي حاسم وخلق مدونة عقارية شاملة .

وتوحيد مختلف الهياكل العقارية وتوحيد تنظيمها القانوني وهذا ما سيساعد على القضاء أو التخفيف من إشكالية تحيين الرسوم العقارية

ولا داعي للتذكير أن النظام العقاري المغربي يتميز بتنوع أنظمته إذ إلى جانب الملكية العقارية الخاصة نجد أملاك الدولة العامة والملك الخاص للدولة والملك الغابوي وأملاك الجماعات الترابية وأراضي الجماعات السلالية....

لا يهمنا جرد هذه الأنظمة العقارية بقدر ما يهمنا الإشكالات التي تطرحها هذه الأنظمة متى كانت محفظة وبالتالي لا نبالغ إذا قلنا اليوم أن الإكراهات التي يطرحها تعدد الأنظمة سيشكل حاجزا أمام تحيين الرسوم العقارية المؤسسة لكل نظام من هاته الأنظمة، خاصة في ظل عدم مطابقتها للواقع المادي للعقار سواء من حيث أصحاب الحقوق العينية المنصبة عليه وكذا التغييرات اللاحقة على وضعيته ومشتملاته.

وبالتالي فمن أجل الحد من الآثار الوخيمة  لعدم تحيين الرسوم العقارية، وجب إعادة النظر في النظم القانونية وجمع شتاتها في نص قانوني واحد وخلق الانسجام بينها وبين باقي القوانين العقارية الأخرى، وتحيين المعطيات الرقمية المتعلقة بها من أجل مسايرة المعطيات الاقتصادية التي يعرفها المغرب في السنوات الأخيرة.

ملائمة الرسوم العقارية مع الرسوم الخليفية كآلية لمعالجة إشكالية عدم تحيين الرسوم العقارية.

لقد تم إنشاء عدة محافظات عقارية في المنطقة  الخليفية  بمقتضى ظهير فاتح يونيو 1914، المنظم للسجلات العقارية بالمنطقة الخليفية، ويوجد على رأس كل محافظ مسجل (بكسر الجيم)، وهو في نفس الوقت قاضي الصلح لدى المحاكم الابتدائية المختصة ترابيا، حيث يعمل هؤلاء المسجلون تحت سلطة رئيس محكمة الاستئناف بتطوان .

وقد تم إصدار تأسيس العديد من الرسوم الخليفية في هذه الفترة سواء لفائدة الخواص مغاربة كانوا أم أجانب، أو لفائدة الدولة والمؤسسات العمومية .

ونظام الرسوم العقارية يختلف عن نظام الرسوم الخليفية سواء من حيث الحجية التي تثبت للرسم العقاري المؤسسة في كل نظام أو في كيفية تحيينها وجعلها تكرس الواقع المادي والقانوني للعقار .

وإذا كان ظهير 1914 المتعلق بالنظام الخليفي الإسباني ظل ساري المفعول بعد حصول المغرب على الاستقلال مدة عشر سنوات فقط، فإنها كانت كافية لخلق نوع من المفارقة في تطبيق القانون العقاري المغربي.

ولتفادي هذه المفارقة كان الهاجس الأساسي بعد الاستقلال هو توحيد المقتضيات التشريعية والتنظيمية على مجموع التراب الوطني من شمال المغرب إلى جنوبه .

وهو ما جعل المشرع يتدخل بموجب المرسوم الملكي لسنة 1966 والذي مدد بمقتضاه ظهير التحفيظ العقاري المتمم والمعدل مؤخرا بموجب القانون 14.07 على المنطقة الشمالية وميز بين الرسوم الخليفية التي تتمتع بنوع من الحجية وتلك التي لا تتمتع بها.

إلا أنه ونظرا للصعوبات التي اعترضت تطبيق المرسوم تدخل المشرع مرة أخرى بمقتضى ظهير 1977 و1988.

وقد ترتب عن مختلف هذه المحطات التشريعية التي تدخل بها المشرع لمعالجة الوضعية الحرجة للرسوم الخليفية مجموعة من المشاكل منها ما يرتبط ببعض المقتضيات القانونية كما سبق القول، ومن ما يتعلق بتعارض هاته التعديلات مع مبدأ عدم رجعية القوانين  المكرس دستوريا .

ونتيجة لفشل هذه المبادرات التشريعية وبالتبعية معالجة إشكالية تحيين الرسوم العقارية، أصبح سكان الشمال لا يثقون في المبادرات الرامية إلى حل الأزمة الناتجة عن هذه الرسوم رغم انتماء الأجل المخول لحامليها لإيداعها.... بالمحافظات العقارية وإخضاعها لمسطرة التحفيظ المنظمة بمقتضى ظهير 12 غشت 1913، كما عدل وتمم بالقانون 14.07، لا يزال العديد من الملاك يحتفون برسومهم الخليفية كسند لأملاكهم حتى إن كانت عبارة عن سندات غير مقبولة لدى المؤسسات البنكية وغير معترف بها لدى السلطات الإدارية ، ولتجاوز هذه الوضعيات وجب إعادة النظر في الوضعية القانونية للرسوم العقارية، وذلك عن طريق ملائمة الرسوم الخليفي المعمول بها في مناطق الشمال، مع الرسوم العقارية العمول بها في باقي ربوع المملكة، وتوحيد الرسوم الخليفية بنظيرتها على مستوى القوة الثبوتية التي تؤطر مقتضيات ظهير التحفيظ العقاري، وهو ما من شأنه أن سياهم في القضاء على إشكالية تحيين الرسوم العقارية، لأنه لا يعقل أن تكون في دولة واحدة يحكمها قانون واحد ويؤطرها دستور واحد، ونتحدث عن نوعين من الرسوم، خليفية وأخرى عقارية.

لكن هذا التوحيد يجب أن يكون مرتبط أساسا بتحيين تقني طبوغرافي سابق عنه، وتحيين الشبكة الجيوذيزية الوطنية خاصة بالمنطقة الشمالية التي لم تعد قادرة على وضع تصاميم شاملة ومحينة لمجموع المناطق التي تعرف انشار لهذا النوع من الرسوم، وعدم ربطها بسجل المسح العقاري الوطني .

ونشير أخيرا: أن أجرأة هذا الاقتراع أو هذا الحل يجب أن تتم في إطار خطة عمل وطنية لتشريع وثيرة التوحيد والملائمة هاته، ووضع الآليات القانونية والمسطرية الكفيلة يتبع تنفيذها، وخاصة تحسين هذه الرسوم بعد توحيدها، وجعلها مطابقة للواقع المادي للعقار من حيث أصحاب الحقوق العينية وكذا التغييرات اللاحقة على وضعيته المادية والقانونية.

كما يجب إحصاء الملاكين وعدد هذه الرسوم ووضع قاعدة بيانات إحصائية قادرة على ضبط جميع المعلومات والمعطيات المتعلقة بها سواء من حيث المساحة أو الموقع الجغرافي تفاديا لإستغلال سيء من استعمال طرق احتيالية للحصول على رسوم عقارية صلبة، واسنادها القوة الثبوتية من أجل الاستيلاء على عقارات الغير .

ولمعالجة هذه الإشكالات اقترح الأستاذ "خالد ميداوي" بعض الحلول ومنها:

إصدار نص تشريعي آخر تساهم في إعداد لجنة متعددة الاختصاصات تتكون من أطر ذات تكوين قانونية وتقني واقتصادي ...، وهذا من المقترحات التي تم تبنيها بالمناظرة الوطنية حول "السياسة العقارية ودورها في تحقيق التنمية".

ثانيا: التنسيق بين مختلف المتدخلين في الميدان العقاري والتوعية بأهمية التدبير الإلكتروني للتحفيظ العقاري

لا يكفي توحيد الهياكل العقارية وملائمة الرسوم الخليفية مع الرسوم العقارية للقضاء على إشكالية تحيين الرسوم العقارية بلل لابد من التنسيق بين مختلف الجهات المتداخلة في ميدان العقار هذا من جهة (أ)، ومن جهة أخرى ونظرا للتطور التكنولوجي الذي عرفه المغرب تمت المصادقة على مرسوم يتعلق بالتدبير الإلكتروني للتحفيظ الإلكتروني وبالتالي وجب توعية مختلف المواطنين من أجل تفعيل هذا المستجد (ب).

أ: التنسيق بين المتدخلين في المجال العقاري

لا خلاف بين اثنان أن ميدان العقار يعرف تدخل مجموعة من المؤسسات والإدارات، حيث يعتبر من المجالات التي تدبرها إدارات متعددة.

وهذا ما أفرز مجموعة من الإشكالات منها ما هو قانوني ومنها ما هو تنظيمي، فعلى المستوى القانوني فالمشرع لم يحدد مجال تخصص كل صلاحية على حدى، خاصة في تحسين الرسوم العقارية.

أما على مستوى التنظيمي فإن موضوع تحسين الرسوم يطرح نفسه كتلة من المشاكل سواء على مستوى المحافظات العقارية.

وبالتالي فإن الحل أو العلاج الوحيد الذي يمكنه التخفيف من حدة هذه الإشكالية يبقى هو التنسيق بين مختلف المتدخلين في هذا المجال.

وبالمثال على ذلك:

التنسيق بين مختلف الإدارات التي من لها صلة بموضوع تحسين الرسوم العقارية خاصة مصلحة التسجيل والتمبر، وذلك من خلال إيصال مصلحة التمبر بالعقود المودعة لديها إلى المحافظة قصد تقييدها بالسجل العقاري وتحسين الرسوم العقارية.

التنسيق بين المحافظة العقارية ومكاتب الحالة المدنية وقاضي التوثيق فيما يتعلق بالإراثات.

فعند وفاة شخص معين يصرح الورثة بهذه الوفاة لدى ضابط الحالة المدنية ويسلمهم هذا الأخير شهادة الوفاة، ويسلم نظير منها إلى قاضي التوثيق، ليكلف هذا الأخير عدلين بإنجاز رسم الإراثة ثم يرسل نسخة إلى المحافظ لتحسين الرسم العقاري .

التنسيق بين مصالح المكتب الوطني للماء والكهرباء وغيرها من المصالح لحصول على الشواهد الإدارية للاستفادة من خدماتها، وذلك للحصول على شهادة الملكية .

التنسيق بين المحافظات العقارية والمؤسسات البنكية

التنسيق بين المحافظات والسلطة نازعة الملكية في حالة نزع الملكية لأجل المنفعة العامة.

إعداد قواعد وبيانات عقارية كآلية للتنسيق بين مختلف المتدخلين سواء على المستوى المحلي أو المركزي والتي توفر معطيات ومؤشرات تساعد على اتخاذ قرارات استراتيجية، من قبيل تصفية قضايا التحفيظ العقاري، في افق تعميم نظام التحفيظ العقاري على مجموع التراب الوطني وذلك من خلال الانخراط في السياسة العامة للدولة .

وخلاصة لما سبق فإن من شأن التنسيق ليس فقط في المجال العقاري وإنما في مختلف المجالات، |أن يحل ويعالج جميع الإشكالات التي تعرقل المجال.

ب: التوعية بأهمية التدبير الإلكتروني للتحفيظ العقاري

إن توسيع مجال تبسيط الإجراءات الإدارية يجب أن يشمل كافة قطاعات نشاط الإدارة، خاصة تلك التي تعتمد على الخدمات المقدمة للمرتفقين على المطبوعات والوثائق الإدارية، كما يؤكد ذلك منشور صادر عن رئيس الحكومة بتاريخ 8 غشت 2019 .

والهدف من ذلك كما يستفاد من المنشور المذكور إحداث قطيعة مع التطور النمطي الذي يجعل من الإدارة عائقا أمام التطور.

وفي سياق الوضع حاولت إدارة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية رقمنة المعاملات العقارية سواء تلك المتمثلة بمساطر التحفيظ أو تلك المتعلقة بالسجلات العقارية .

ولهذا الغرض صدر المرسوم المؤرخ في 10 دجنبر 2018  الذي يحدد شروط وكيفيات التدابير الإلكتروني لعمليات التحفيظ والخدمات المرتبطة بها.

وحسب المادة الثانية من المرسوم المذكور فإن التدبير الإلكتروني يشمل بالإضافة إلى مساطر التحفيظ، تلك المتعلقة بالسجلات العقارية.  

غير أن الإشكال يطرح هو أن جل ولما لا كل المواطنين لا يعلمون بهذا المستجد في المجال العقاري.

زد على ذلك أن هناك فئة من المتعاملين مع المحافظات العقارية يجهلون الكتابة والقراءة وهم في أكثر الأحيان عبارة عن فلاحون بسطاء.

لذلك فمن الواجب التوعية والتحسيس بأهمية هذا الإجراء وهو ما من شأنه أن يساهم في حل إشكالية تحيين الرسوم العقارية.

على أنه ما تجب الإشارة إليه أنه صدر مؤخرا قرار بتاريخ 09.25.2019 ، عن المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية أحدث من خلاله فضاء خاص بالموثقين على مستوى المنصة الإلكترونية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، قصد تمكينهم من الأداء الإلكتروني لواجبات  المحافظة العقارية خاصة على التقييد بالرسوم العقارية والمحررات الصادرة عنهم، سواء قدمت مباشرة إلى مصالح المحافظة أو غير المنصة الإلكترونية.

وهذا ما من شأنه أن يساهم في تسريع وثيرة تحيين الرسوم العقارية.

الفقرة الثانية: سبل معالجة إشكالية تحيين الرسوم العقارية على المستوى القضائي

بلا شك أن القضاء هو الجهاز الوحيد الذي يسهر على ضمان العدالة وحماية الحقوق، وفي ذلك تطبيق لشرع الله عز وجل، وكل تقدم فيلا جودة العدالة فهو تقدم في جميع المستويات.

الأمر الذي يتطلب معه في المجال العقاري منح أدوار جديدة وذلك من تفريده عن القضاء العادي وإحداث قضاء مختص (أولا)، مقتضيا في ذلك المشرع المغربي ببعض التجارب المقارنة كالجارة تونس مثلا كما قال الأستاذ "محمد بونبات" (ثانيا).

أولا- خلق قضاء متخصص وتخويله صلاحيات جديدة في مجال تحيين الرسوم العقارية

إن متطلبات التنمية اليوم بالمغرب من جهة ومكانة العقار داخل المنظومة الاقتصادية تستدعي من أي وقت مضى إيجاد قضاء عقاري متخصص للبت في قضايا العقار على الوجه المطلوب ومعالجة المشاكل التي يعاني منها المجال العقاري ومنها تحيين الرسوم العقارية.

وليتحقق هذا الغرض وجب إنشاء أقسام عقارية متخصصة كما هو الشأن بالمسبة لأقسام قضاء الأسرة.

وفي سبيل استكمال بناء منظومة للتحفيظ العقاري وتجاوز ضعفها ومعيقات تطورها، تقترح مجموعة من التوصيات التي نناشد المهتمين إلى مناقشتها وتقويم معوجها، وتصويب ودعم الصائب منها عسانا نضيء قنديلا في طريق أو نرفع أساسا في بناء قانوني مرسوم بالدقة وعدم التعقيد وذلك من خلال ما يلي:

 ضرورة احترام "قضاء التحفيظ" للمسطرة الخاصة المنصوص عليها في ظ.ت.ع وتفعيلها تفعيلا ملائم.

 ضرورة الإحاطة بكل ما يتعلق بالتشريعات العقارية الخاصة 

 إشراك حقيقي للنيابة العامة في كل الملفات العقارية بدون استثناء وجعلها طرفا أصلي في جميع قضايا التحفيظ

 تغيير وتعديل لمقتضيات القانون الجنائي 

ولعل نجاعة هاته الإقتراحات تقتضي منح "القضاء العقاري"  دور فعال في العمل على الوقاية من جمود الرسوم العقارية .

اقتداء بالتجربة التونسية التي تعتبر نموذجا يقتضى به، حيث منح المشرع التونسي صلاحية تحيين الرسوم العقارية ونقلها من حالة الجمود إلى الحركية للمحكمة العقارية باعتبارها  متخصصة بكونها من قضاة مؤهلين من حيث التكوين القانوني للنظر في طلبات تحيين الرسوم العقارية، وإن كانت بوادر هذا الإقتراح في طريقها إلى التطبيق من خلال إحداث غرفة عقارية بمحكمة النقض .

ثانيا: الإحتذاء بالتجربة التونسية في مجال تحيين الرسوم العقارية

جاء على لسان الأستاذ " محمد بونبات" بالمناظرة الوطنية حول الساسة العقارية ودورها في تحقيق التنمية أن المغرب وجب عليه أن يقتضي بالتجربة التونسية وإحداث قضاء متخصص وتعتبر التجربة التونسية نموذجا حي يقتدي به للحد من ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية، أذ وضع المشرع التونسي قانونا خاص لتأطيرها ومعالجتها والحد من آثاراها السلبية، وذلك عندما أعطى الحق للمحكمة العقارية وظيفة التنصيص بالرسوم العقارية على آخر تعديل يطرأ عليها  أو تنتظر في الحالة القانونية والمادية للعقارات المسجلة... 

        خــــــاتمة 

نافلة القول من كل ما سبق يمكن القول أن محاولة الوقوف على موضوع تحيين الرسوم العقارية تحمل في طياتها النسبية في مقاربة هذا الموضوع ، فالحديث عن الأسباب ثم التطرق إلى الأثار وكذا تقديم بعض الحلول كل ذلك في ارتباطه بتفشي ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية.

كما أن هذه الظاهرة ان استمرت فمن شأنها أن لا تساهم في تحقيق الأمن القانوني في الميدان العقاري وهو ما من شأنه ان يؤثر سلبا على الملكية العقارية التي أصبحت حقا مقدسا.

وفي الأخير لا يسعنا إلا أن ننادي بضرورة خلق الية قانونية لتحيين الرسوم العقارية، تيمنا بالقانون التونسي ، ذلك أن حجية الرسم العقاري لن تستقيم إلا بمطابقة الرسم للواقع والقانون.  

                                                       

                                                                    

                                                                      والله ولي التوفيق 

الملحق

باســـــــــــــم جلالة المـــــــلك

وطبقا للقانون

بتاريخ   04ماي  2017 أصدرت المحكمة الابتدائية بفاس وهي تبت في قضايا العقار الحكم الآتي نصه :

- بين المدعيتين مينة حجير وطامو ملكي الجاعلتين محل المخابرة معهما بمكتب من ينوب عنهما .ذ. جمال التازي محام بهيئة فاس. 

- وبين المدعى عليه ادريس حجير الساكن بالدار رقم 657 الزنقة 10 باب السيفر, عين هارون فاس. ينوب عن ذ. محمد السعيدي محام بهيئة فاس.

الوقائــــــــــــــــع

بناء على المقال الافتتاحي للدعوى المقدم من طرف دفاع المدعي والمؤدى عنه الرسوم القضائية والذي يعرض فيه ان الطرف المدعي يملك على الشياع مع المدعى عليه العقار موضوع الرسم العقاري عدد 32192/F والمسمى "دار مالكي" ملتمسا الحكم بإجراء قسمة بتية للعقار ولو بعد انتداب خبير لإعداد مشروعها وفي حالة تعذره تحديد ثمن انطلاق البيع بالمزاد العلني مع التنفيذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر والاكراه البدني في الاقصى. وأدلى فيما بعد بشهادة الملكية بها ما يفيد تقييد دعوى القسمة احتياطيا.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها باجل 2016.05.24 من طرف دفاع المدعى عليه والذي اوضح فيها انه لا يمانع في اجراء القسمة مع تحفظه بشأن العقار المحدث من طرفه.

وبناء على الامر بالتخلي الصادر بتاريخ 2016.05.25 والقاضي باحالة الملف على الجلسة العلنية بتاريخ 2016.06.13.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 2016.06.13 حضر لها دفاع الطرف المدعي وأكد الطلب وتخلف دفاع المدعى عليه فاعتبرت المحكمة القضية جاهزة وتم حجزها للمداولة لجلسة 2016.06.27.

وبناء على الحكم التمهيدي القاضي بانتداب الخبير احمد المسعودي وتحديد مهمته في الاجابة على الاسئلة التالية بعد استدعاء اطراف الدعوى شخصيا ودفاعهما:

1. الطواف بالعقار موضوع الرسم العقاري عدد 32192/F والمسمى "دار مالكي".

2. اعداد مشروع قسمة عينية ان أمكنت أو أكثر وذلك بفرز الحصص وتكوين انصبة على أساس أصغر حصة وعن طريق التقويم والتعديل.

3. انجاز تصميم يعين الموقع وحدوده ومساحة كل نصيب مفرز

4. وفي حالة تعذر اعداد مشروع قسمة عينية بعد بيان أسباب ذلك او كان من شأن ذلك احداث نقص كبير في قيمته او أو كان من شأن قسمته مخالفة القوانين والضوابط الجاري بها العمل تحديد الثمن الافتتاحي لانطلاق البيع بالمزاد العلني.

وبناء على تقرير الخبير الذي اوضح فيه ان العقار اضافة الى السفلي والطابقين المشار اليهما بالرسم العقاري يتكون من طابق ثالث غير مشار اليه بالرسم المذكور ومضيفا ان  قسمة عينية لما هو مبين بالرسم العقار غير ممكنة مقترحا ثمن انطلاق البيع بالمزاد العلني اخذا بعين الاعتبار مساحة العقار وحالته ومشتملاته وموقعه ومضيفا ان قسمة عينية للعقار ممكنة في حالة اضافة الطابق الثالث المشار اليه الى القسمة مقترحا بذلك مشروع قسمة عينية ومدرك  فتقرر تبليغ تقرير الخبرة لدفاع الطرفين.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف دفاع المدعى المؤرخة في  2017.03.27 والذي التمس فيها المصادقة على تقرير الخبرة في شقه المتعلق بالبيع بالمزاد العلني وبما هو مدون بالرسم العقاري.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف دفاع المدعى عليه المؤرخة في  2017.04.17 والذي التمس فيها المصادقة على تقرير الخبرة  في شقه المتعلق بالبيع بالمزاد العلني وبما هو مدون بالرسم العقاري فاعتبرت المحكمة القضية جاهزة وتم حجزها للمداولة لجلسة 2017.05.04 للنطق بالحكم الآتي نصه.

وبعد المداولة

في الشكل 

حيث قدمالطلب وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونامما يتعين قبوله شكلا.

في الموضوع 

حيث يهدف الطلب الى قسمة العقار المبين أعلاه.

وحيث ان الفصل 67 من القانون المتعلق بالتحفيظ العقاري إن الأفعال الإرادية والاتفاقات التعاقدية، الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الإقرار به أو تغييره أو إسقاطه، لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد بالرسم العقاري، دون الإضرار بما للأطراف من حقوق في مواجهة بعضهم البعض وكذا بإمكانية إقامة دعاوى فيما بينهم بسبب عدم تنفيذ اتفاقاتهم.

وحيث ان الخبر اوضح في تقريره ان العقار اضافة الى السفلي والطابقين المشار اليهما بالرسم العقاري يتكون من طابق ثالث غير مشار اليه بالرسم المذكور ومضيفا ان  قسمة عينية لما هو مبين بالرسم العقار غير ممكنة مقترحا ثمن انطلاق البيع بالمزاد العلني ومضيفا ان قسمة عينية للعقار ممكنة في حالة اضافة الطابق الثالث المشار اليه الى القسمة مقترحا بذلك مشروع قسمة عينية ومدرك  

وحيث ان شهادة الملكية المدلى بها من طرف المدعي لا تثبت ان الملك المراد قسمته عبارة عن بناية بها سفلي وثلاث طوابق وانما بناية بها سفلي وطابقين مما يكون معه المقال الافتتاحي للدعوى معييا شكلا للعلة المذكورة وسابق عن تحيين الرسم العقاري المدعى فيه مما يكون معه ماله هو عدم القبول

وحيث يتعين تحميل الطرف المدعي خاسر الدعوى مصاريفها.

وتطبيقا لقانون المسطرة المدنية ولاسيما المواد 1و2و3 و18 و19 و31 و32 و45 و50 و124 من قانون المسطرة المدنية  والمادة 314 من مدونة الحقوق العينية.

لهذه الأسباب

   تصرح المحكمة ابتدائيا علنيا وحضوريا 

في الشكل :

عدم قبول الدعوى  شكلا مع تحميل المدعي مصاريفها

بهذا صدر الحكم وتلي بالجلسة العلنية بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمحكمة الابتدائية بفاسوكانت الهيئة متكونة من:

نور الدين حمـــــــــــــــــدون                                   رئــــــــــــــــــــــــــيسا

زكريـــــــاء قريــــــانـــــــــي                               عضوا ومقـــــــــــــررا

مولاي حفيظ حفيــــــــــــضي                                   عضــــــــــــــــــــــــــوا

زكـــــــــــية لطــــــــــــــرش                                    كــــــــــــــاتبا للضبــط

الرئيس القاضي المقرر               كاتب الضبط المملكة المغربية

محكمة الاستئناف بفاس

المحكمة الابتدائية بفاس

ملفرقم:

15.1402.751

مؤرخ في:

04.05.2017

حكم عدد :

>                      

.            

                                                                                                                                                                   باســـــم جلالة الملـــــــــــك

          أصدرت المحكمة الابتدائية بفاس بتاريخ : 25/3/2010

       في جلستها العلنية وهي تبث في القضايا العقارية  الحكم الآتي نصه: 

      بـين:  فاطمة بنو غازي بنت محمد 

الساكنة بدرب الجامع سقاية العباسيين رقم 77 فاس الجديد . 

ينوب عنها ذ / عبد ربي عبد الحفيظ المحامي بتاونات والجاعل محل المخابرة معه بمكتب ذ/ عبد الرحيم امزيان المحامي بفاس 

مدعية من جهة  

      وبـين:  1- فاطمة أتاسي بنت سعيد 

2- رشيد وجمال ويوسف وخالد وهشام وزهور أبناء محمد بنوغازي 

الساكنون جميعا بالشقة رقم 10 العمارة 15 حي النخيل طريق عين السمن بفاس 

ينوب عنهم ذ / المهدي بلكبير المحامي بفاس  

3- حفيظ بنوغازي بن محمد 

الساكن بحي السانية طريق سيدي احرازم قرب كلية الطب بفاس 

ينوب عنه ذ حماد أعروص وذ/ فهد وزاني شاهدي المحاميان بفاس 

بمحضر : السيد المحافظ على الأملاك العقارية بفاس . 

 مدعى عليه من جهة أخرى     

                                              

  الوقائــــــع

بناء على المقال الإفتتاحي للدعوى المودع بكتابة ضبط ابتدائية فاس بتاريخ 24/7/09 المؤداة عنه الرسوم القضائية حسب الوصل عدد 307600  والذي تعرض فيه المدعية بواسطة نائبها أنها تملك في الشياع مع باقي المدعى عليهم 7 أجزاء من 112 جزءا في الملك المسمى " الشرايبية 1" الكائن بفاس موضوع الرسم العقاري عدد 21986/ف وهي لاتستفيد من الملك المذكور وترغب إنهاء حالة الشياع لذلك تلتمس بصفة أساسية إجراء قسمة بثية للعقار المذكور مع فرز حصتها وبصفة استطرادية في حالة استحالة القسمة الحكم ببيع العقار بالمزاد العلني وتوزيع الثمن بين المالكين كل حسب حصته مع تحميل المدعى عليهم الصائر وأرفق المقال بشهادة ملكية .

وبناء على المذكرة الجوابية المؤرخة في 22/9/08 والتي يعرض فيها المدعى عليهم بواسطة نائبهم أنهم لايعارضون في إجراء القسمة . 

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 5/1/09 والقاضي بإجراء خبرة عهدت إلى الخبير السيد عبد العلي التدلاوي .

وبناء على الأمر الصادر بتاريخ 21/5/09 والقاضي باستبدال الخبير السيد عبد العلي التدلاوي بالخبير السيد على بنحدو .

وبناء على وضع الخبير المنتدب لتقريره في النازلة والذي خلص فيه إلى أن العقار عبارة عن قطعة أرضية لها واجهة على الطريق المؤدية إلى سيدي احرازم طولها 55،94 درهما كما لها واجهة على ممر صغير بطول 22،04 مترا وتوجد بها بناية من سفلي يسكنها السيد حفيظ بنوغزي وهذا العقار يدخل ضمنا لمدار الحضري لمقاطعة سايس وفرز نصيب كل شريك على حدة أو تقسيمه على أصغر حصة بين المالكين يتعارض مع مقتضيات قانونا 25-90 مما يتعذر معه إنجاز مشروع قسمة عينية بين المالكين واقترح بيعه بالمزاد العلني انطلاقا من ثمن قدره 3980200 درهما .

وبناء على المذكرة بعد الخبرة والتي يلتمس فيها نائب المدعية المصادقة على الخبرة . 

وبناء على الأمر بالتخلي وإدراج القضية بجلسة  15/3/2010 حضرها ذ / بلكبير وتخلف ذ الوزاني رغم التوصل فقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة لجلسة 25/3/2010 . 

وبعد المداولة طبقا للقانون  

       حيث يهدف الطلب إلى إنهاء حالة الشياع في العقار المسمى " الشرايبية " الكائن بفاس موضوع الرسم العقاري عدد 21986/ف .

وحيث من الثابت بالإطلاع على شهادة الملكية الصادرة عن المحافظ على الأملاك العقارية بتاريخ 21/7/2008 بأن الملك موضوع النزاع يتكون من أرض فلاحية .

وحيث أفاد الخبير المنتدب السيد علي بنحدو في تقريره المؤرخ في 26/10/09 بأنه بعد وقوفه على العقار موضوع طلب القسمة تبين له بأنه عبارة عن قطعة أرضية لها واجهة على الطريق المؤدية إلى سيدي احرازم طولها 55،94 م كما أن لها واجهة على ممر صغير بطول 22،04 م وتوجد بها بناية من سفلي يسكنها السيد حفيظ بنوغزي . 

وحيث يستفاد من تحليل مقتضيات الفصل 65 من ظهير 12 غشت 1913 بأنه يجب أن تشهر بواسطة تسجيل في السجل العقاري جميع الأعمال المادية التي يمكن أن تطرأ على العقار فتغير من طبيعته أو مساحته أو شكله أو معالمه .

وحيث من الثابت أن الوضعية المادية للعقار موضوع طلب القسمة تخالف وضعه القانوني المسجل بالرسم العقاري .

وحيث إلا حين تحيين الصك العقاري بجعله مطابقا للوضعية المادية للعقار يبقى أي طلب يروم قسمته سابقا لأوانه ومآله عدم القبول . 

  لــهـــذه الأســــــــــباب 

حكمت المحكمة بجلستها العلنية ابتدائيا حضوريا   

بعـدم قبـول دعـوى القسمة وبإبقـاء الصائـر علـى رافعــها .

وكانت المحكمة تتركب من السادة  :

محمـد القمحي  رئيسـا 

محمـد الأكحـل مقررا 

عبد السلام محسين عضوا

محمد عسي كاتب الضبط                                                                                                                                      

الرئيس                           المقـر ر              كاتب الضبط

باســم جلالــة الملــك وطبقا للقانون

         بتاريخ 16/07/2014 أصدرت المحكمة الابتدائية بمكناس بجلستها العلنية وهي تبت في قضايا العقار وهي مؤلفة من السادة:

                      ذة/   حجيبة البخاري            رئيسا.  

                        ذ/    مبارك باحماد          مقررا. 

                       ذة/   نجية الصائغ               عضوا.

      وبمساعدة السيد   المفضل غيواني          كاتبا للضبط. 

الحكـــــم الآتـــــي نصــــــــــه:

    بين: بلعيدي علي.

   الساكن بالزنقة 1 رقم 6 الزرهونية مكناس.

 ينوب عنه ذ/ شوقي بوصفيحة المحامي بهيئة مكناس.

.   بصفته مدعيا من جهة.

وبين: رشيدة القاسمي.

   بمقر عملها الكائن بثانوية ابن الهيثم صهريج السواني مكناس.

 تنوب عنها ذة/ رقية اوحيدة المحامية بهيئة مكناس.

        بصفتها مدعى عليها من جهة أخرى.

الوقائــــع :

       بناء على المقال الافتتاحي للدعوى الذي تقدم به المدعي بواسطة نائبه لدى كتابة الضبط بهذه المحكمة بتاريخ: 07/01/2014 والمؤداة عنه الرسوم القضائية والذي يعرض فيه بأنه يملك مع المدعى عليها العقار المحفظ تحت عدد 57522/05 الكائن برقم 62 تجزئة كاميليا 1 طريق اكوراي مكناس، والذي هو عبارة عن طابق سفلي وطابق علوي وسطح، وأنه سبق لهما أن استصدرا  حكما مدنيا تحت عدد 291 بتاريخ 4/5/2009 عن هذه المحكمة قضى بإنهاء حالة الشياع في العقار المذكور، وأن هذا الحكم اكتسب نهائيته لعدم الطعن فيه، فاستقل هو بالطابق السفلي، والمدعى عليها بالطابق العلوي مع بقاء السطح مشتركا، إلا أنه لم يتمكن من تسجيل الحكم المذكور بالمحافظة العقارية واستخراج رسم عقاري خاص بكل جزء استقل به الطرفين لعدم تحيين بيانات السجل العقاري وتدوين مختلف البنايات المحدثة على القطعة الأرضية العارية، وأن القيام بتلك الإجراءات يتطلب إنجازها من المالكين المشتاعين معا، لأجله يلتمس الحكم على المدعى عليها بالقيام بكافة الإجراءات الضرورية من أجل تحيين بيانات السجل العقاري عدد 57522/05 وذلك بتدوين كافة البنايات المحدثة على الأرض العارية به، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير،  مع النفاذ المعجل والصائر، وأرفق مقاله بصورة طبق الأصل لحكم ابتدائي، وصورة لشهادة بعدم الطعن ولتقرير خبرة ولرخصة السكنى ولوصل، ونسخة طبق الأصل لمحضر تنفيذي، وشهادة الملكية، وإعلام بالضريبة.

        وبناء على المذكرة الجوابية المؤرخة في 18/03/2014 المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبتها والتي جاء فيها بأن العقار ذي الرسم العقاري عدد 57522/5 قد تم إنهاء حالة الشياع بشأنه وتحوز كل طرف بنصيبه، وأنه لا يحق للمدعي التدخل أو التصرف في نصيبها أو اتخاذ أي إجراء بشأنه، وأنها غير ملزمة بالقيام بإجراءات تحيين رسم عقاري بخصوص نصيبها الذي تحوزت به، وأن المدعي يتناقض مع نفسه فتارة يفيد بأن حالة الشياع بينهما انتهت وثارة يصرح بأن تحيين الرسم العقاري يتطلب إنجازها من المالكين المشتاعين معا، وأن ادعاءاته مجردة، وأنه يتوفر على الوثائق التي تخوله القيام بعملية التحيين، ملتمسة الحكم برفض الطلب.

     وبناء على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 02/07/2014 حضر خلالها نائبي الطرفين، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة لجلسة 16/07/2014. 

وبعد المداولة طبقا للقانون

في الشكل:  حيث إن الدعوى قدمت وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا مما يتعين معه قبولها.

 في الموضوع:  حيث إن طلب المدعي يهدف إلى الحكم على المدعى عليها بالقيام بكافة الإجراءات الضرورية من أجل تحيين بيانات السجل العقاري عدد 57522/05 وذلك بتدوين كافة البنايات المحدثة على الأرض العارية به، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير،  مع النفاذ المعجل والصائر. 

     وحيث أجابت المدعى عليها بأن العقار موضوع الدعوى قد تم إنهاء حالة الشياع بشأنه وتحوز كل طرف بنصيبه، وأنها غير ملزمة بالقيام بإجراءات تحيين رسم عقاري بخصوص نصيبها الذي تحوزت به، وأن المدعي يتوفر على الوثائق التي تخوله القيام بعملية التحيين، ملتمسة الحكم برفض الطلب.

     وحيث إنه من الثابت من خلال شهادة الملكية للرسم العقاري عدد 57522/05 والذي كان موضوع الحكم بإنهاء حالة الشياع عدد 291 الصادر بتاريخ 4/5/2009 في الملف عدد 2259/06 بأن الملك المسمى "كاميلية 62" عبارة عن أرض عارية وفي اسم الطرفين.

     وحيث إن تحيين الرسم العقاري عدد 57522/05 وذلك بتدوين كافة البنايات المحدثة على الأرض العارية والتي أشار إليها الحكم أعلاه يتطلب قيام الطرفين بمجموعة من الإجراءات والإدلاء بمجموعة من الوثائق ولا يغني قيام أحدهما بذلك بمفرده كما جاء في دفع المدعى عليها.

    وحيث إن عدم تقييد البنايات المحدثة في الرسم العقاري يجرد الحكم القاضي بالقسمة من كل مفعول، ويجعل بالتالي طلب تحيين الرسم المذكور في محله، ويتعين بالتالي الإستجابة إليه.

  وحيث إن تنفيذ الحكم يقتضي بالضرورة التدخل الشخصي للمحكوم عليها، وبالتالي يكون طلب الغرامة التهديدية مبررا ويتعين تحديدها في مبلغ 200 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ.

  وحيث إن طلب النفاذ المعجل غير مبرر ويتعين رفضه.

      وحيث إن خاسر الدعوى يتحمل صائرها.

      وتطبيقا للفصول 1-32-50-124 من قانون المسطرة المدنية.

لهذه الأسبـــاب:

حكمت المحكمة علنيا ابتدائيا وحضوريا:

      في الشكل: بقبول الدعوى.

      في الموضوع: على المدعى عليها بالقيام بكافة الإجراءات الضرورية من أجل تحيين بيانات السجل العقاري عدد 57522/05 وذلك بتدوين كافة البنايات المحدثة على الأرض العارية، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها مائتي (200) درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، وتحميلها الصائر، ورفض طلب النفاذ المعجل.

  بهذا صدر الحكم وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بنفس اليوم والشهر والسنة أعلاه. 

    الرئيس                                 المقرر                           كاتب الضبط

المملكة المغربية

وزارة العدل والحريات

محكمة الاستئناف بمراكش

المحكمة الابتدائية بمراكش 

      

ملف عدد

325/1401/2015

حكم عدد

صدر بتاريخ

17/12/2015

باســــم جلالـــة الملــك وطبقا للقانون    

    أصدرت المحكمة الابتدائية بمراكش يوم الخميس 17 دجنبر 2015 في جلستها العلنية وهي تبت في القضايا العقارية الحكم الآتـي نصـــه:

 

بين :- سعاد احساين  

 الساكنة بالشقة رقم 9 تجزئة سليمة 17 ابراهيم اوبراهيم شارع  الامير مولاي عبد الله مراكش .

-ينوب عنها  الأستاذان  الرشيد الزمالك  ومحمد ايت عطوش   المحاميان بهيئة مراكش  .

                                            

 بصفتها مدعية  من جهة  

و بين السادة  : - ورثة الطيب بن محمد بن علي اطرحي وهم :

- زوجته : فاطمة بنت عبد الله 

- والدته :زهراء بنت لحسن 

- أبناؤه :اسماعيل –محمد – ابراهيم –الحسين –كلثوم –حجوة 

الساكنين جميعا بالحي الصناعي تجزئة المسار بلمجاد رقم 298 بمراكش .

-ينوب عنهم الاستاذ    إبراهيم وجاج     المحامي بهيئة مراكش    .

- السيد مدير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بالمحافظة العقارية مراكش المنارة .

بصفتهم مدعى عليهم من جهة اخرى 

الوقائع:

        بناء على المقال الإفتتاحي الذي تقدمت به المدعية بواسطة نائبيها ، المودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 20/04/2015 ، المؤداة عنه الرسوم القضائية حسب الوصل عدد 901474 ، والذي تعرض فيه أنها إشترت من مورث المدعى عليهم المرحوم الطيب اطرحي الشقة رقم 9  الكائنة بتجزئة سليمة 17 بالمكان المسمى ابراهيم اوبراهيم بشارع الأمير مولاي عبد الله مراكش ،مساحتها حوالي 60 متر مربع ، متكونة من 3 غرف ومطبخ ومرحاض وهي جزء من  رسم عقاري عدد 73051/04 .وأنه لما طالبتهم بإتمام إجراءات البيع فوجئت برفضهم و برفض المحافظ العقاري بعلة أن العقد يتحدث عن مطلب التحفيظ وقد أصبح صكا عقاريا وأنه يتعين على البائع إنجاز ملف تقني بالبناء المحدث بالعقار وإخضاعه لنظام الملكية المشتركة طبقا لظهير 16/11/1946 .وأنه حتى تتمكن من تسجيل عقد شرائها ، تلتمس الحكم على المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع معها ، بإبرام عقد ملحق للبيع المصادق عليه بتاريخ 27/9/1994 تحت عدد 17085 يتضمن المراجع العقارية للشقة المبيعة ، وإنجاز ملف تقني للبناء المحدث فوق الملك ذي الصك العقاري عدد 73051/04 وإخضاعه لنظام الملكية المشتركة وتسجيله بالصك العقاري والقيام بكافة الإجراءات الكفيلة بتسجيل ملحق عقد البيع ، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ ،وفي حال إمتناعهم إعتبار هذا الحكم بمثابة عقد بيع للتسجيل بالصك المذكور .وامر المحافظ العقاري بمراكش بتسجيل شرائه ،وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر .وأرفقت مقالها بنسخة طبق الأصل  من عقد البيع .

     وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليهم والتي دفعوا فيها بعدم قبول الدعوى عدم تقديم المدعية طلبها بالتسجيل أولا للمحافظ العقاري ،والإدلاء بما يفيذ إمتناعه .

     وبناء على طلب إخراج الملف من المداولة ومذكرة تعقيب مدلى بهما من طرف نائبي المدعية والتي أكدت فيهما سابق طلباته موضحة أنها أدت جميع إلتزاماتها المتعلقة بالشراء .وأرفقت مذكرتها بصورة من شهادة ملكية ، و صورة من مقرر الترخيص بالبناء ، وصورتي حكمين .

     وبناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليهم  والتي اكدوا فيها سابق دفعهم .

     وبناء على إدراج الملف بجلسة 03/12/2015 ، حضرها نائب المدعي وأسنذ النظر ، فتقرر حجز القضية للمداولة لجلسة  17/12/2015 .

وبعد المداولة طبقا للقانون

في الشكل: حيث قدم الطلب وفق الشكل المشار إليه أعلاه .

    وحيث يهدف الطلب  الحكم على المدعى عليهم بإتمام إجراءات البيع مع المدعية  ، بإبرام عقد ملحق للبيع المصادق عليه بتاريخ27/9/1994 تحت عدد 17085 ، يتضمن المراجع العقارية للشقة المبيعة ، وإنجاز ملف تقني للبناء المحدث فوق الملك ذي الصك العقاري عدد 73051/04 وإخضاعه لنظام الملكية المشتركة وتسجيله بالصك العقاري والقيام بكافة الإجراءات الكفيلة بتسجيل ملحق عقد البيع ، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ ،وفي حال إمتناعهم إعتبار هذا الحكم بمثابة عقد بيع للتسجيل بالصك المذكور .وأمر المحافظ العقاري بمراكش بتسجيل شرائها ،وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر .

     وحيث عززت المدعية دعواها بنسخة طبق الأصل من عقد بيع ، و بصورة من شهادة ملكية ، و صورة من مقرر الترخيص بالبناء ، وصورتي حكمين .

    وحيث دفع المدعى عليهم بعدم قبول الدعوى لعدم تقديم المدعية لطلبها أولا للمحافظ العقاري ، وعدم إدلائها بما يفيذ إمتناعه عن تسجيل عقد شرائها .

      وحيث إن مناط وجوب تقديم طلب التسجيل  للمحافظ العقاري ،أن تكون أسبابه غير متنازع فيها ، أما إذا كانت هذه الأسباب محل نزاع جدي تستلزم عرض الأمر أولا على المحاكم للبت فيها فإن الإلتجاء للمحافظ مباشرة لا يكون واجبا "أنظر في هذا الإتجاه قرارا لمحكمة النقض عدد 76 صادر بتاريخ 26/02/2013 في الملف عدد 3009/1/7/2012 ".

      وحيث إنه ما دامت المدعية إستندت في طلبها بكون المدعى عليهم رفضوا إبرام ملحق العقد المطلوب معها  ، يكون سبب تملكها للحق المدعى فيه محل منازعة جدية ، ويجعلها محقة في التقدم بطلب بخصوص ذلك للمحكمة أولا . مما يتعين معه رد الدفع المثار لعدم إرتكازه على أساس قانوني .

    وحيث إنه ولئن كانت المدعية محقة في طلبها كما أشير إليه أعلاه ، إلا أنه بإطلاع المحكمة على الوثائق المدلى بها وخاصة شهادة ملكية العقار المدعى فيه ، تبين لها أن الشقة موضوع البيع لم يتم إفراد رسم عقاري خاص بها في الرسم العقاري الأصلي عدد 73053/04 الذي هو عبارة عن عمارة من طابق سفلي وإثنين علويين مع سطح ومرافق .

    وحيث إنه ما دام الرسم العقاري الأصلي لم يتم تحيينه بتخصيص الشقة موضوع البيع برسم عقاري خاص بها ، تكون الدعوى سابقة لأوانها ،ويتعين عدم قبولها .

     وحيث إن خاسر الدعوى هو من يتحمل صائرها ن طبقا للفصل 124 من ق م م .

       وتطبيقا للفصول : 1-3-32-50-124  من ق م م .

لهذه الأسباب:

حكمت المحكمة بجلستها العلنية ابتدائيا حضوريا في حق المدعية  وبمثابة حضوري في حق المدعى عليهم    :

في الشكل :بعدم قبول الدعوى وتحميل رافعتها الصائر .

بهذا صدر الحكم في التاريخ أعلاه وكانت الهيئة مكونة من السادة

محمد مسوس                            رئيسا                                               

محمد حميدوش                       عضوا مقررا 

عبد الرحيم كنزي                        عضوا

لطيفة ايت أوخلي                       كاتبة للضبط.

الرئيس                           المقرر                                  كاتب الضبط

باســـــم جلالـــــــــــــــة الملك

وطبقـــــــــاً للقانون

أصدرت محكمة الاستئناف بوجدة بتاريخ 17/11/2016 وهي تبت في المادة العقارية مؤلفة من السادة :

ذ. عدي وردا            رئيســـاً 

ذ. توفيق فاطمي مستشاراً ومقرراً

ذ. الحسن البوطيبي    مستشاراً

وبمساعدة السيد سيف الله هبال    كاتبا للضبط

القرار التالي: 

بيـن: ابراهيم مومن. عنوانه بزنقة اسمارة السعيدية.  

ينوب عنه الأستاذ عبد الغاني العموري المحامي بهيئة وجدة.

-بوصفه مستأنفا من جهـــة –

وبيــن : محمد عزاوي. عنوانه بحي اولاد سيدي عبد المومن السعيدية.

ينوب عنه الأستاذان عبد الحق جلطي ومصطفى بن شريف المحاميان بهيئة وجدة.

– بوصفه مستأنفا عليه من جهة أخرى –

بنـاء على مقال الاستئناف والحكم المستأنف ومستنتجات الطرفين ومجموع الوثائق المدرجة بالملف.

وبنــاء على تقرير السيد المستشار المقرر الذي لم تقع تلاوته بإعفاء من الرئيس وعدم معارضة الطرفين.

وبناء على الأمر بإدراج القضية في الجلسة المنعقدة بتاريخ 02/06/2016.

وتطبيقـاً لمقتضيات الفصل 134 وما يليه والفصل 328 وما يليه والفصل 429 من قانون المسطرة المدنية.

في الشكل: حيث إنه بتاريخ 29/04/2016 استأنف الطاعن أعلاه بواسطة نائبه الحكم عدد 31 الصادر بتاريخ 19/01/2016 عن المحكمة الابتدائية بابركان والقاضي برفض الطلب وتحميل رافعه الصائر.

في الموضوع: يستفاد من وثائق الملف أن المستأنف تقدم بمقال افتتاحي بتاريخ 01/04/2015 عرض فيه بأن اشترى من المدعى عليه دكانا مساحته 14 مترا مربعا يوجد ضمن المنزل الكائن بزنقة اسمارة السعيدية، وأن المستأنف عليه لم يقم بتحيين الرسم العقاري بإدخال البنايات القائمة به، والتمس الحكم بالزامه بسلوك مسطرة تحيين الرسم العقاري عدد 1569/0 حتى يتسنى له القيام بتسجيل مشتراه على الرسم المذكور مع النفاذ المعجل وفرض غرامة تهديدية، وأجاب المستأنف عليه بواسطة نائبه بأن العقار موضوع الرسم العقاري المذكور عبارة عن أرض فلاحية مساحتها 17 آر و78 سنتيار وأن المستأنف اكترى منه الدكان وأبرم معه عقد بيع مفتاحه وبعد استغلاله في التجارة لمدة خمس سنوات قام بتأجيره للغير وهو يعلم استحالة تسجيل العقد لكونه يوجد خارج المدار الحضري وأن العقد المبرم بينهما لا يتضمن التزامه بتقييد البيع بالرسم العقاري ومن شروط الالتزام أن يكون ممكن التنفيذ وليس مستحيلا وأنه يخضع للتقادم.

وبعد تبادل المذكرات بين الطرفين وتمام الإجراءات صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه، فاستأنفه الطاعن على أساس أن الحكم المستأنف لم يكن مصادفا للصواب وأضر به اعتبارا لكون محكمة أول درجة أعطت تأويلا خاطئا لمضمون المقال الرامي إلى الزام المستأنف عليه بتحيين العقار وهذا لا يتعارض مع المقتضيات القانونية المشار إليها وأنه من مصلحته تحيين البنايات الموجودة بالرسم العقاري، وأن هذا الرسم كان في ملكية المستأنف عليه لوحده وباع مجموعة من القطع الأرضية للمدخلين في الدعوى وتم تسجيلهم بالرسم العقاري كمالكين على الشياع وأن ملكية العقار المبيع تبهى رهينة بتسجيل عقد البيع بالرسم العقاري، والتمس الحكم بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد وفق مقاله الافتتاحي. وأرفق المقال بنسخة من الحكم المستأنف وتقرير خبرة.

وأجاب المستأنف عليه بواسطة نائبيه بأن الحكم المطعون فيه أحاط بالنزاع من جميع جوانبه القانونية وأن العقار موضوع البيع ملك مشاع مع أشخاص آخرين وهو عبارة عن قطعة فلاحية ولا يمكن انجاز أي تصرف أو بيع إلا بالحصول على إذن بالتقسيم مراعاة لحصة الشركاء على الشياع مؤكدا سابق دفوعاته والتمس تأييد الحكم المستأنف.

وبناء على الأمر بإدراج القضية في جلسة 03/11/2016 أجاب الأستاذ جلطي، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وتم حجزها للمداولة لجلسة 17/11/2016.

وبعد المداولة طبقاً للقانون.

في الشكــــــل: حيث إن الاستئناف قدم وفق الشروط الشكلية المطلوبة قانوناً فتعين بذلك قبوله شكلاً. 

في الموضوع: حيث التمس المستأنف الحكم بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد وفق مقاله الافتتاحي.

وحيث إن هذه المحكمة بعد اطلاعها على وثائق الملف والحكم المطعون فيه ودراستها لأسباب الطعن ثبت لها عدم صحة ما أثاره المستأنف على الحكم المستأنف، ذلك أنه طالما أن الأمر يتعلق بطلب يرمي إلى الزام المستأنف عليه بتحيين الرسم العقاري بادخال البنايات به حتى يتسنى له تسجيل مشتراه فإنه يتوقف على أن لا يحول مانع قانوني دون تحقيق ذلك، وطالما أن الثابت من شهادة الملكية الموجودة بالملف أن العقار موضوع الدعوى مشاع بين المستأنف عليه وأطراف آخرين وأن المستأنف عليه ليس له حصة مفرزة ولم تتم قسمته حتى يمكن الزامه بمضمون الطلب، خاصة وأن الشراء المستدل به يتحدث عن شراء دكان ولا إشارة فيه لوجود حالة الشياع، وبذلك فإن الطلب سابق لأوانه وأن الحكم المستأنف لما لم يراع ما ذكر لم يجعل لقضائه أي أساس من القانون ويتعين إلغاءه والحكم من جديد بعدم قبول الطلب. 

وحيث يتعين تحميل المستأنف الصائر.

لهذه الأسبــــــــاب

إن محكمة الاستئناف وهي تقضي علنياً حضورياً وانتهائيا قررت:

في الشكــل:  بقبول الاستئناف.

في الموضوع: بإلغاء الحكم المستأنف وعدم قبول الطلب تصديا مع تحميل المستأنف الصائر.

القرار في اليوم والشهر والسنة أعلاه بالقاعة العادية للجلسات بمقر محكمة الاستئناف بوجدة دون ان تتغير الهيئة الحاكمة أثناء الجلسات.

الرئيـــس المستشار المقرر كــاتب الضبظ

لائحة المراجع:

     الكتب :

 حمد الداودي، ارتباط نظام التحفيظ الأنظمة العقارية، مجلة الأملاك، العدد المزدوج 4 و5، دار الآفاق المغربية للنشر و التوزيع.

 أحمد اجعون، المنازعات العقارية بين المحاكم العادية والمحاكم الإدارية، منشورات دار الأمان، الرباط، الطبعة الأولى، 2016

 أحمد بن أحمد العطار،  قانون التحفيظ العقاري والتجزئة العقارية أي ضمان للاستثمار

 خالد مداوي، تطور نظام التحفيظ العقاري بمنطقة شمال المغرب، مطبعة امبريال، بالرباط 1997،

 عبد العالي دقوقي، نظام التحفيظ العقاري بالمغرب بين النظرية والتطبيق مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء، ط 2020،

 علي كحلون، التحيين العقاري وأثره على المفعول والمنشئ للترسيم، دار اسهامات في ادبيات المؤسسة, 2002/2003.

 محمد الحياني، عقد البيع و قانون التحفيظ العقاري بالمغرب، مط وراقة الكتاب، ط 1994

 محمد الكشبور، بيع العقار بين الرضائية والشكلية دراسة في أحكام الفقه الإسلامي وفي القانون الوضعي وفي موقف القضاء، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى، 1997

 محمد نعناني، إرشاد الساري ، إلى أصول التحفيظ العقاري، دراسة عملية علمية وفق مستجدات القانون 14.07 والقانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، مطبعة الأحمدية الطبعة الأولى، 2017

 مختار  بن احمد عطار  ، الوجيز في القانون العقاري المغربي والموريتاني، مطبعة فضاء الابداع والطباعة ، مراكش الطبعة الاولى 1999.

 المختار عطار، المخاطر المهددة لمشتري العقار عند عدم تقييد هقه بالرسم العقاري، مجلة الأملاك، عدد 1 سنة 2006.

المقالات:

 المختار العطاري، المخاطر المهددة لمشتري العقار عند عدم تقييد حقه بالرسم العقاري، مداخلة بمناسبة اشتغال اليوم الدراسي المنظم من طرف المجلس البلدي لمدينة تزنيت ومركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية بكلية الحقوق بمراكش يوم 13 ماي 2006، تحث عنوان "العقارية والتنمية المجالية بمدينة تزنيت".

 محمد الحياني: اضواء على مؤسسة الحالة المدنية وعلاقتها بإدارة المحافظة العقارية، مقال منشور بمجلة التحفيظ العقاري يناير 1991 العدد 3

 ادريس الفاخوري: حجية الرسوم الخليفية مجلة رسالة الدفاع، دون ذكر الطبعة، غشت 2000.

 خالد اليازيدي، نظام التحفيظ العقاري بعد ثمانين سنة من التجربة، ندوة علمية حول موضوع ثمانين سنة من التحفيظ العقاري حصلية و آفاق، 1913ـــ1993، ص85

 عبدالكريم ككاس، مقال منشور بمجلة فطواكة للدراسات القانونية والاقتصادية ، العدد الثالث، مطبعة دار السلام الرباط، طبعة 2020.

 علي العطاوي: قواعد البيانات العقارية في خدمة نظام التحفيظ العقاري، مداخلة في أشغال الندوة الوطنية للأمن العقاري، سنة 2015

 محمد المريني: الرسوم الخليفية في شكال المغرب، منشورات مجلة الحقوق العدد 10/2016

الأطروحات:

 عبد العالي دقوقي، الإلغاء و التشطيب في التشريع المغربي، أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية و الاجتماعية جامعة محمد الخامس- الرباط، السنة الجامعية 2001/2002

 لحسن عبد العظيم، تدخل القضاء في ميدان التحفيظ العقاري، أطروحة لنيل الدكتوراه في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية و الإقتصادية و الإجتماعيةن جامعة محمد الخامس، سنة 2011.2012.

الرسائل :

 الحسن الفيداح، ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية، آثارها و سبل مواجهتها دراسة مقارنة، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية و الإقتصادية و الإجتماعية، جامعة محمد الأول وجدة، 2004.2005.

 حليمة باموس، تحيين الرسوم العقارية بينن النظر و العمل، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية و الاقتصادية والاجتماعية مراكش، جامعة القاضي عياض، سنة 2011.2012.

 الراقي محمد، تحيين الرسوم العقارية في التشريع المغربي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية و الإقتصادية و الإجتماعية، جامعة الحسن الأول وجدة، سنة 2015.2016.

 عبد الجليل البديدي، حسن النية  في حقل الحقوق العينية، رسالة لنيل ديبلوم الدراسات العليا المعمقة، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بجامعة القاضي عياض مراكش، السنة الجامعية 2000-2001

 محمد بنجلون، الرسم العقاري بين التأسيس والتحيين، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة،  كلية العلوم القانونية و الإقتصادية و الإجتماعية، جامعة القاضي عياض، مراكش، سنة 1991، ص154.

   معاد المكي، تحيين الرسوم العقارية، بحث لنيل دبلوم الماستر المتخصص، كلية العلوم القانونية و الإقتصادية و الإجتماعية، جامعة مولاي إسماعيل مكناس، سنة 2017.2016.

 نبيل الراشدي، تعليق على القانون 34 المؤرخ في 10 أبريل 2001 المتعلق  بتحيين الرسوم العقارية، مجلة القضاء والتشريع التونسية، العدد 6 السنة 2002،

القرارات والأحكام:

 

 قرار المجلس الأعلى، عدد 3652 بتاريخ 15 دجنبر 2004، ملف مدني عدد2002.1.1.5828  

 حكم عدد 176، في ملف عقاري 09.12.523 بتاريخ 2010.03.25( غير منشور)

 حكم في ملف عدد15.1402.751 بتاريخ 2017.05.04(غير منشور)

التصميم

مقدمة

المبحث الأول: تشخيص واقع ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية

المطلب الأول: الاسباب القانونية لظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية

الفقرة الأولي : قصور القوانين العقارية العامة

أولا    : مظاهر قصور ظهير التحفيظ العقاري

ثانيا:     ثانيا: مظاهر قصور مدونة الحقوق العينية

الفقرة الثانية: قصور القوانين العقارية الخاصة

أولا: القوانين المتعلقة بسياسة الإصلاح الزراعي

ثانيا: القوانين المرتبطة بالقطاع السكني

المطلب الثاني: الأسباب الواقعية – العملية- لظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية

الفقرة الاولى: الملزمين بالتحيين كألية معرقلة

اولا: الجهل بمقتضيات التشريع العقاري

ثانيا: التماطل في التقييد

الفقرة الثانية : أطر المحافظة العقارية ودورها في عدم تحيين الرسوم العقارية

اولا: المحافظ العقاري ودوره في عدم تحيين الرسوم العقارية

ثانيا: باقي أطر المحافظة العقارية ودورها في عدم التحيين

المبحث الثاني: أثار ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية وسبل معالجتها

المطلب الأول: أثار ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية

الفقرة الأولي: عدم مطابقة الرسوم العقارية للواقع وشل قدرتها على  تنشيط المبادلات العقارية

اولا: عدم مطابقة الرسوم العقارية للواقع

ثانيا: عدم القدرة على تنشيط المبادلات التجارية

ثالثا الصعوبات المالية

الفقرة الثانية : ضياع الحق غير المقيد وتأرجحه بين الوجود والعدم

اولا: فقدان الحق غير المقيد

ثانيا: تأرجح الحق بين الوجود والعدم

المطلب الثاني: سبل معالجة ظاهرة عدم تحيين الرسوم العقارية

الفقرة الاولى: سبل المعالجة على المستوى القانوني

اولا: توحيد الهياكل العقارية ومطابقة الرسوم الخليفية للرسوم العقارية

ثانيا: التنسيق بين مختلف المتدخلين في المجال العقاري والتوعية بأهمية التدبير الإلكتروني للتحفيظ العقاري

الفقرة الثانية: سبل المعالجة على المستوى القضائي

اولا: خلق قضاء عقاري متخصص

ثانيا: الإقتداء بالتجربة التونسية

خاتمة

الملحق